1기 신도시 일산 재건축 투자처 분석 - 마두역 흰돌라이프 6단지

 

영상으로 시청하시면 더 쉽게 이해하실 수 있습니다

 

 

안녕하세요, 여러분들의 부동산 투자 수첩 '재건축노트'입니다.

재건축 가능성이 높은 아파트 단지와 관련된 부동산 시황 분석을 하고 있습니다.

 

이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.
제가 다 찾아드릴거니까요.

 

제 분석이 필요한 단지가 있다면 댓글로 달아주세요.

괜찮은 단지라면 영상에서 소개해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 어떤 단지인가요?

재건축노트 일곱번째 페이지는 1기 신도시 '일산'에 위치한 '흰돌마을 6단지 라이프'입니다.

200세대의 작은 단지입니다.

주목할만한 점은 용적률입니다.

무려 94%의 엄청난 용적률이죠.

연식은 1994년으로 재건축 연한인 30년까지 약 1년 가량 남아있습니다.

와, 이거 대박인데? 라고 생각이 드셨나요?

혹시 그런 생각이 드셨다면 꼭 이 영상을 끝까지 시청해주세요.

이 단지의 비밀을 말씀드리겠습니다.

 

평형은 21평(전용 59), 27평(전용 76), 30평(전용 85) 세가지가 있는데요.

공급 면적에 비해 전용률이 좋아서 다른 아파트들 동급 공급면적 보다 전용면적이 3평가량 많습니다.

덕분에 21평임에도 전용 59m^2로 방을 3개나 가져갈 수 있죠.

 

각각 호가는 4억 1천만원, 4억 7천만원, 5억 3천만원 입니다.

 

 

2. 입지는 어떨까요?

흰돌마을 6단지 라이프는 일산 마두역 부근에 위치해있습니다.

이전에 소개해드렸던 강촌마을 5단지와 붙어있으며, 마두역과 일산호수공원이 인접해있습니다.

 

마두역까지 거리는 도보로 13분 정도 소요됩니다.

거리 자체는 가깝지만, 단 한개의 출입구가 역과 반대편에 있어서 돌아나가야 합니다.

대신 단지 바로 앞에는 이마트가 있고, 옆에는 초등학교가 있죠.

 

1기 신도시 일산 재건축 투자처 분석 - 강촌라이프 5단지 아파트

디테일한 부분은 이전 강촌라이프 5단지 아파트에서 설명 드렸으니 궁금하신 분들은 해당 영상을 참고해주시면 됩니다.

 

 

 

3. 재건축 사업성은 높을까요?

흰돌 6단지는 재건축에 중요한 대지지분 역시 평균 25.6평으로 상당합니다.

세대수가 현재 보다 2배 이상 늘어날 수 있을 정도이며, 그만큼 분담금에 대한 부담이 줄어들죠.

가장 큰 대지지분을 갖고 있는 조합원은 집을 두채를 받을 수도 있을 법한 수준입니다.

요즘은 공사비가 워낙 많이 올라서 그정도까진 아닐 수도 있겠지만, 적어도 일산의 다른 단지들에 비해 사업성이 굉장히 좋죠.

 

그런 점을 감안했을 때 가격도 상당히 착합니다.

21평, 전용 59타입의 호가가 4억 1천만원이고, 직전 실거래가는 3억 5천만원 입니다.

 

이전에 제가 소개해드렸던 강촌라이프 5단지 아파트의 19평, 전용 49타입의 호가가 3억 9천만원인 것에 비하면 상당히 저렴합니다.

흰돌6단지는 심지어 강촌라이프 아파트의 평균 대지지분인 14.9평 보다 무려 10평이나 큰데 말이죠.

 

똑같이 재건축이 된다 하더라도 내야하는 분담금 부분에서 아주 하늘과 땅 차이가 날 겁니다.

강촌라이프 5단지를 포함, 사업성이 좋다는 재건축 아파트 단지들은 하락한 신축 가격과 올라버린 공사비로 인해 재건축하면 오히려 손해인 상황이 많은데요.

이런 악조건에서도 흰돌6단지 라이프는 재건축만 된다면 수억원 이상의 수익을 올릴 수 있습니다.

심지어 평형까지 크게 넓히면서 말이죠.

 

신축 아파트가 될 경우 평균 대지지분은 10평 정도를 가져가는게 보통인데요.

이 단지는 평균 대지지분이 약 25평이므로, 세대수가 200세대에서 무려 500세대로 250% 증가할 수 있습니다.

300세대가 추가로 입주하게 되므로 분담금이 다른 단지에 비해 크게 줄어들거나, 공사비 오르기 전엔 오히려 평형을 크게 키우면서 분담금을 내는게 아니라 돌려받았을 겁니다.

 

내년이 되면 재건축 연한이 되서 안전진단 신청을 할 수 있습니다.

이거 완전 개꿀이잖아? 라고 생각하고 매수를 고려하고 계신 분들 계신가요?

그러시면 안됩니다.

이 단지는 치명적인 함정이 하나 있습니다.

아파트가 아닌 '연립주택'이라는 점입니다.

 

다른 아파트들과 같은 단지명에 네이버지도에도 분명 '아파트'라고 나옵니다만, 사실 연립주택이었습니다.

연립주택과 아파트의 차이는 간단합니다. 5층 이상이면 아파트, 4층 이하면 주택입니다.

4층 이하의 건물 중에서도 바닥 면적이 200평을 넘으면 아파트, 미만이면 다세대주택입니다.

흰돌라이프 6단지는 연립주택 단지입니다.

아, 연립주택인건 알겠는데 그게 무슨 상관이냐고 묻는 분들도 계실겁니다.

연립주택이면 부숴서 아파트를 지으면 되는거 아니냐고요.

분당 종상향 빌라들 처럼 원래 1종 주거지역인가? 하고 확인을 해봐도 2종으로 나옵니다.

 

용적률과 대지지분은 어쨌건 굉장히 훌륭한 수준이니까 말이죠.

간단하게 말하면 이것 역시 아닙니다.

 

왜 이 자리에 아파트가 아닌 연립주택이 생겼는지를 생각해봐야 합니다.

바로 일산 신도시를 계획할 때 이 곳을 '연립주택 단지로 사용'하도록 지구단위계획구역으로 지정해놓은 것입니다.

아무리 토지 용도가 2종 일반 주거지역이라고 하더라도 지구단위계획에서 이 땅을 연립으로 사용하도록 지정해놓았으면 그렇게 밖에 사용할 수 없는거죠.

결국 지구단위계획을 수정하지 않는 한 이 빌라는 아파트로 재건축을 할 수 없다는 것입니다.

그래서 이렇게 미친듯한 재건축 사업성에도 함정이 있기 때문에 가격이 상대적으로 저렴한 것이죠.

 

하지만 반대로 말하면 '지구단위계획'을 수정하기만 한다면 엄청난 재건축 사업성으로 투자 수요가 몰려들 것입니다.

재건축이 가능만 해진다면 일산 최고의 사업성을 갖게 될테니까요.

그러니 이 아파트를 항상 주시하고 있어야합니다.

 

1기 신도시 재건축 특별법 방향성 공개! 앞으로 이렇게 됩니다

노후계획도시 특별법을 통해 1기 신도시를 '베드타운'에서 '생산도시'로 전환시킬 계획을 갖고 있습니다.

 

이에 대한 자세한 내용은 이전에 올린 이 영상을 확인하시면 됩니다.

 

그만큼 역세권 중심으로 지구단위계획을 수정할 가능성이 큽니다.

또 3종을 준주거로 올리는 것 보단 1종을 2종으로, 연립을 아파트로 바꿔주는 것이 좀 더 명분도 있고 수월하죠.

그러니까 도박하는 마음을 갖고 매수한 후 기도하지 마시고 그냥 부동산 시황에 항상 관심을 갖고 지켜보시다가 저 소식이 터졌다! 하면 바로 부동산으로 달려가시면 됩니다.

이곳은 부동산 하락을 해도, 공사비가 지금처럼 높은 상황에도 재건축만 된다하면 몇억은 챙길 가능성이 매우 높습니다.

여기가 수익이 안난다? 그정도인 상황이면 전국에 재건축 수익 나는 곳은 없을겁니다.

 

제가 왜 이 단지를 소개해드렸는지, 그리고 왜 지금 당장 매수하지 말고 지켜보기만 하라고 하는 것인지 아시겠죠?

그 어떤 상황에라도 우리는 항상 기회를 엿보고 있다가 기회가 왔을 때 깊은 한 방을 찔러넣어야 합니다.

 

오늘 해드릴 이야기는 여기까지입니다.

앞으로도 재건축 아파트 분석 및 부동산 시황과 의견에 대해 말씀드리겠습니다.

궁금하신 점이나 제 분석 및 의견이 필요한 단지가 있다면 댓글로 달아주세요.

선별해서 영상으로 다뤄보도록 하겠습니다.

 

시청해주셔서 감사합니다.

지금까지 여러분들의 부동산 투자수첩 '재건축노트'였습니다.