안녕하세요, 여러분들의 부동산투자수첩 재건축노트입니다.
오늘은 시청자 '레오나르도디카페인'님의 사연을 가지고 왔습니다.
조건은
1. 창동 하계 일대 아파트
2. 디딤돌 대출 이용
이렇게 두가지입니다.
먼저 디딤돌 대출을 모르시는 분들에게 간단하게 설명해드리면, 한국주택금융공사 HF에서 제공하는 주택담보대출 서비스입니다.
조건은 보시는 것과 같고요.
대출 한도는 최대 2.5억원, 생애최초 구입자는 3억원이라고 나오네요.
대출 한도가 3억원인데, 왜 집값을 3억원 이하로 사야하지? 라고 생각하고 좀 더 봐보면
이런 조건이 있습니다.
만 30세 이상의 미혼단독세대주는 주택 가격 3억원 이하, 전용면적 60m^2 이하만 구매해야 한다고 합니다.
대출한도는 생애최초의 경우 2억이고요.
보금자리론을 고려하지 않으시는 이유는 상대적으로 높은 금리 혹은 너무 많은 대출을 받지 않고 싶어하시기 때문이신 것 같아요.
첫번째 후보는 쌍문한양 2,3,4차 아파트입니다.
쌍문동, 방학동 아파트 밀집지대에 위치해있는 1635세대의 대단지입니다.
평균 대지지분은 7.9평, 용적률은 256%입니다.
주변에 역은 없고, GTX C가 들어오는 창동역까지 도보로 24분, 가장 가까운 역인 쌍문역까지는 도보로 21분가량 소요됩니다.
대신 아파트 앞쪽으로 우이신설선 경전철이 연장된다는 교통망 발표가 있습니다.
만약 예타 통과가 되면 4호선 성신여대역, 6호선 보문역, 1, 2호선 신설동역까지 도달할 수 있습니다.
종점인 신설동역까지는 대략 30분 가량 소요될 듯 합니다.
아쉬운건 환승역 중 강남 직결 지하철이 없고, 2호선인 신설동역은 지선이기 때문에 성수역에서 다시 갈아타야하는 반쪽짜리 노선입니다.
말씀하신 매물은 14평형 전용 35m^2이며, 현재 호가는 2억 9천만원 입니다.
최저가 2억 4800만원에서 약 15% 상승하였습니다.
실거래가는 현재 2역 7700만원에 2층 매물이 거래되었고, 로얄층 기준으론 2억 9000만원입니다.
최고가 4억 500만원 대비 약 28% 하락한 가격이고요.
다음은 도봉서원아파트입니다.
2450세대의 대단지인데, 734세대의 임대세대를 끼고 있습니다.
주차대수도 2450대로 꽤 쾌적한 편이고요.
방학역과 인접해있고, 옆에는 중랑천을 끼고 있습니다.
평균대지지분은 7.3평, 용적률 246% 입니다.
역까지 거리는 동에 따라 크게 다르겠지만, 보통 8분 정도 걸리는 역세권 아파트이고요.
말씀하신 112동의 경우는 도보로 12분가량 소요가되는 준역세권입니다.
아파트가 중랑천을 따라서 위로 길게 형성되어있어서, 같은 단지라고 하더라도 역까지의 거리가 천차만별입니다.
직접적인 교통호재는 없지만, 단 2정거장, 4분만 가면 GTX C를 탑승할 수 있는 창동역에 도달할 수 있습니다.
역까지 12분, 창동역까지 4분, 지하철 대기시간 포함해도 20분 정도면 창동역에 갈 수 있겠네요.
말씀하신 서원아파트 전용 40m^2 매물은 현재 재가 봤을 때는 한개도 나와있지 않았습니다.
아무래도 제가 영상 만드는 동안 계약이 된듯 한데요. (ㅜㅜ)
혹시 레오나르도디카페인님께서 계약하신건가요?
일단 안하셨다 가정하고 계속 이어보겠습니다.
최고가는 4억 300만원이었고, 최근 실거래가는 2억 8000만원이니, 최고가 대비 31% 가량 하락한 가격입니다.
세번째 후보는 하계 한신아파트입니다.
4개동 밖에 되지 않는데 무려 1200세대의 대단지 아파트입니다.
평균 대지지분은 5.2평, 용적률은 214%입니다.
근처에 하계역, 홈플러스, 중계근린공원, 을지대병원 등등 상당히 주변이 풍부합니다.
아파트 밀집지역이라 주변에 아파트도 많고 유해시설도 없습니다.
하계역 초역세권이라, 지하철 들어오는 소리 듣고 달려나가도 될 정도입니다.
또한 하계역에는 동북선이 공사 중인데, 2025년에 개통하면 2호선 왕십리역까지 직통으로 갈 수 있습니다.
왕십리역은 지금도 쿼드라역세권인데, 동북선에 GTX C까지 연결되는 엄청난 헥사 환승역이 될 예정입니다.
또한 현재의 7호선도 강남 일대까지 직통으로 갈 수 있는 매우 훌륭한 노선입니다.
강남 뿐 아니라, 고속터미널, 건대입구, 뚝섬유원지, 청담, 논현 등 유동인구가 많은 곳들과도 빠르게 접근 가능하죠.
말씀하신 1동 로얄층 호가는 3억이고, 실거래가도 그 정도에 형성이 되어 있습니다.
최고가는 4억 7200만원이고, 최고가 대비 36.5% 정도 하락한 가격입니다.
다만 입지가 괜찮은 만큼 앞서 나온 두개의 단지 보다 평형이 상당히 작은데요.
다른 곳들은 그래도 방 1, 거실1 구조였다면, 이곳은 분리형 원룸, 1.5룸 수준입니다.
신혼부부가 살려면 살 수야 있겠지만, 상당히 힘들 수 밖에 없고, 애기라도 생기면 이사 가야합니다.
자, 그럼 지금까지 나온 단지들을 정리해보겠습니다.
이렇게 정리할 수 있겠네요.
레오나르도디카페인님의 질문에 저는 세가지의 방향성을 갖고 답을 드릴 수 있을 것 같네요.
첫번째 방향, 질문주신 그대로 이 아파트 중에서 골라야 한다면?
저라면 하계한신 아파트를 고르겠습니다.
이유는, 이 아파트들은 모두 소형아파트들입니다.
한양과 서원 아파트는 방 1, 거실 1 구조라서 한신 아파트 보단 넓긴 하지만, 아이가 완전 어릴 때만 살만하지 유치원이라도 들어갈 나이가 되면 20평대로는 넘어가는게 좋죠.
결국 10평형대는 1인 가구나 신혼부부 정도가 거주하게 됩니다.
1인 가구나 신혼부부에게 가장 중요한 것은?
네, 직주근접과 주변 환경이죠.
한양이나 서원 아파트 대비 한신 아파트가 교통이 월등히 편합니다.
창동역에 GTX C가 개통된다 하더라도, 창동역 역세권이 아닌 이상, 강남까지 20분대에 직결하는 7호선과 왕십리역까지 가는 동북선의 더블역세권을 이기긴 어렵습니다.
한신 아파트가 10평이라 많이 좁긴 하지만, 더블 초역세권의 메리트는 확실하죠.
서원 아파트 만큼 중랑천이 초인접하진 않지만, 충분히 걸어갈 수 있을 만한 거리에 있고, 주변에 위치한 편의시설들이 상당히 풍부합니다.
지하철 타고 2정거장만 가면 노원 최고의 번화가인 노원역을 갈 수 있어 심심한 1인 가구 및 신혼부부에게 놀거리도 풍부합니다.
무엇보다 최고가가 4.7억으로 나중에 다시 상승장이 왔을 때 가장 상승여력이 높습니다.
이런 이유로 저라면 한신아파트를 고를 것 같고요.
두번째 방향성에 대한 대답은, 꼭 이 아파트들 안에서 골라야하나? 를 고려해봐야합니다.
동북부 지역에서 아파트를 고르신 것을 보면 이쪽에서 거주를 하고 싶어하시는 것 같은데, 꼭 거주할 곳에 아파트를 매수할 필요는 없습니다.
투자와 실거주를 분리하는 거죠.
아무리 1인 가구가 늘어난다 하더라도 가족 단위가 거주하는 아파트에서 10평대의 극소형 평형은 상당히 인기가 없습니다.
또한 1인 가구 역시 최대한 넓은 집을 선호하기 때문에, 전세나 월세로 살면 살았지 굳이 극소형평형 매수를 하려는 심리는 적은 편입니다.
이런 작은 평형이 가격 상승을 하는 경우는, 특수한 경우를 제외하면 상승장에 아파트 가격이 전체적으로 오르니 따라 오르는 정도 밖에 되지 않습니다.
앞으로 대형평형 공급 부족으로, 소형평형의 인기가 더욱 줄어들 것이라는 개인적인 견해도 있고요.
소형평형은 대지지분도 작기 때문에 재건축 할때도 상당히 불리합니다.
게다가 말씀하신 아파트들 모두 평균 대지지분이 10평도 안되는, 재건축을 할 수 없는 아파트들입니다.
즉, 말씀해주신 아파트들은 모두 투자 가치가 상대적으로 많이 떨어진다는 겁니다.
그래서 이 3억으로 경기도 내에서 살만한 소액 재건축 아파트를 매수를 하고, 그 아파트를 임대 놔주고 그 돈으로 동북부 지역에서 전세나 월세를 사는거죠.
디딤돌 대출은 1년 실거주 의무가 있긴한데, 1년 정도만 고생을 하면 됩니다.
3억으로 매수할 수 있는 재건축 아파트는 찾아보면 여러군데가 있긴 한데, 희망하시는 지역과 가까운 곳 한곳을 알려드려보자면
제가 예전에 영상에 올렸던 사릉역 진건주공 아파트입니다.
사릉역까지 도보로 10분 가량 걸리는 준역세권이고, 사릉역에서 강남구청역까지 지하철로 44분 걸리죠.
강남 쪽이 직장이 있으시다면 1년 실거주는 충분히 가능하실겁니다.
평균 대지지분이 15평으로, 소형평형만 있는 아파트 치곤 상당히 대지지분이 훌륭합니다.
방이 2개 거실 1개인 전용 46m^2의 호가도 2억 5000만원 밖에 하지 않아 상당히 저렴하죠.
바로 옆에 남양주 왕숙 신도시가 들어와 주변 일대가 천지개벽하는 지역이기도 합니다.
이 아파트에 대해 자세한건 이전에 올렸던 영상을 참고해주세요.
진건주공 아파트의 전세가와 한신 아파트 10평형의 전세가가 큰 차이 없는 수준이기 때문에, 진건주공 아파트를 매수하신 후 1년 뒤 전세를 놔주고, 한신 아파트에서 전세로 거주하시는 것도 하나의 방법입니다.
세번째 방향성에 대한 대답은, 꼭 지금 아파트를 매수 해야하나? 를 생각해봐야 합니다.
이전 영상에서 계속 말씀드렸지만, 지금 대한민국 경제는 터질락 말락 위태위태한 상황이고, 미국과의 금리 차이가 상당히 크게 벌어져있는 상태입니다.
대한민국 뿐 아니라 전 세계가 지금 과도한 양적 완화 및 대출로 상당히 위험합니다.
이 상황에 집을 샀다가 경제 위기가 터지기라도 한다면 정말 힘들어집니다.
현재의 부동산 상승장은 데드캣 바운스이며, 다시 하락할 가능성이 높습니다.
대출은 다시 축소되고. 거래량도 줄어들고, 매물은 늘어나고 있습니다.
이렇게 리스크가 넘치는 시기에는 투자를 조심하고 관망하는게 좋습니다.
제가 아까 알려드린 재건축 투자처, '진건주공' 아파트도 분명 나중에 상승장이 오면 재건축을 성공하겠지만, 지금은 너무 높아진 자재 가격과 하락한 신축 아파트 가격으로 분양가를 높게 책정할 수 없게 되면서 사업성이 아주 좋지 않은 상황입니다.
다른 재건축 아파트들도 마찬가지고요.
아파트 하락장이 온다면 다른 아파트들 보다도 거품 낀 재건축 아파트들이 가장 큰 타격을 입게됩니다.
그렇게 큰 타격 입은 재건축 아파트를 디딤돌이 아닌 보금자리론으로 공격적으로 매수를 하는 것도 고려해보세요.
물론 선택은 '레오나르도디카페인' 님의 몫입니다.
아파트 매수했다가 여기서 더 집값이 떨어져버린다면 감당하실 수 있으실지를 꼭 진지하게 생각해보시고, 아파트를 매수하시길 바라봅니다.
이런 시기에 부동산을 관심 갖고 계속 지켜보시는 건 분명 잘하는 일입니다.
제가 말씀드린 내용들 참고하셔서 매수할 아파트를 하나 고르시고, 가장 적절한 시기 그때 부동산을 매수하시면 되겠습니다.
오늘은 이렇게 시청자분의 사연을 읽고 답변을 드려보았습니다.
여러분들도 저에게 궁금하신 점이나 분석이 필요한 부분이 있다면 댓글을 달아주세요.
선별해서 영상으로 제작해보도록 하겠습니다.
시청해주셔서 감사합니다.
여러분들의 부동산 투자수첩, 재건축노트였습니다.