영상으로도 시청 가능합니다.
안녕하세요, 재건축노트입니다.
재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.
오늘은 여러분들과 '6억 이하로 구매할 수 있는 서울 초근접 신축 아파트'에 대해 이야기를 나눠보려 합니다.
부동산 하락장이 시작되면서 많은 아파트들이 폭락했지만, 여전히 재건축에 대한 환상으로 가격에 거품이 끼어있다고 말씀드렸죠?
관련 내용은 오른쪽 상단의 링크를 클릭하여 이전 영상을 확인해주세요.
우리가 재건축 아파트를 투자하는 이유는 쉽게 말에서 '저렴한 가격에 신축 아파트'를 구매하기 위함입니다.
하지만 이전 영상에서 말씀드렸다시피, 재건축 아파트들은 아직 거품이 끼어있어 아파트 가격 지불하고, 재건축 분담금 지불하면 신축 구매한 것과 가격 차이가 크지 않다고 말씀드렸죠.
가격 차이도 크지 않은데 거기에 10년간 몸테크까지 해야한다니, 그럴바엔 차라리 바로 신축 아파트들을 매수해보면 어떨까요?
그런 생각에서 출발한, 6억 이하에 구매할 수 있는 서울 초근접 신축아파트를 찾아보았습니다.
신축에 대한 정의는 2015년 이후 입주 시작한 아파트들을 기준으로 했습니다.
나홀로 아파트나 극소형평형 등 영상으로 소개하기에 실효성이 거의 없는 매물들은 소거하기 위해 300세대 이상 전용 59m^2 이상인 매물들만 찾아보았습니다.
고양시 덕양구, 부천, 남양주 다산신도시 부터 뛰어난 강남 접근성으로 주목받고 있는 하남과 구성남 지역의 신축아파트까지 준비했으니 궁금하신 분들은 끝까지 시청해주세요.
오늘은 1부로 총 13개 단지 중 6개 단지를 먼저 소개해드리겠습니다.
1. e편한세상 부천심곡 - 4억 7천만원
첫번째 아파트는 경기도 부천시에 위치한 e편한세상 부천심곡 아파트입니다.
2018년식에 354세대 아파트이며, 주차대수는 세대당 1.17대입니다.
현재 호가는 고층 전용 59타입 매물이 4억 7천만원입니다.
최근 실거래가는 22년 12월 31일 4억 500만원입니다.
그 이후로 실거래가 찍히지 않고 있으니 부동산을 통해 급매를 찾는다면 현재 호가 대비 훨씬 저렴한 가격에 구매가능할 수도 있습니다.
최고가는 21년 7월에 거래된 5억 5천만원이고, 현재 호가는 최고가 대비 14.5% 하락하였습니다.
전세는 3억 정도의 시세를 형성하고 있습니다.
내부 구조는 3베이 3룸에 화장실 2개가 있습니다.
왼쪽이 비확장형, 오른쪽이 확장형입니다.
해당 매물은 비확장형입니다.
부천역까지는 도보로 20분으로 걸어가기엔 다소 힘들 듯 합니다.
부천역에선 서울인 온수역까지 지하철로 3정거장만 가면 되고, 소요시간은 6분입니다.
주변은 빌라촌이긴 하지만, 초중고교가 모두 매우 가까운 곳에 위치해있습니다.
특히 초등학교는 초품아 수준으로 매우 가까우며,
이렇게 작은 도로 하나만 건너면 갈 수 있습니다.
2. 부천한신더휴메트로 - 5억 3천만원
두번째 아파트는 역시 경기도 부천에 위치한 한신더휴메트로 아파트입니다.
2020년식 299세대의 주상복합입니다. 300세대 이상은 아니지만 거의 근접함으로 포함시켰습니다.
주차대수는 세대당 1.14대입니다.
16층 전용 59타입 매물로 호가는 5억 3천만원입니다.
최고가는 6억 1700만원으로 2020년 11월에 거래되었으나 그 이후 5억 1000만원에 거래되고, 2년 가까이 거래가 없다가 5억 9900만원, 5억 2천만원 이렇게 하락하였습니다.
가장 최근 실거래가도 23년 3월 5억 2천만원입니다.
현재 호가는 최고가 대비 14.1% 하락하였습니다.
전세 호가는 3억 4천만원에 나와있으며, 입지가 워낙 좋다보니 계약도 꾸준히 일어나고 있습니다.
전세 실거래가도 3억 4천만원 정도입니다.
실내구조는 3베이 판상형 구조에, 3룸 2화장실 1드레스룸이 있습니다.
아파트에 이름을 보시면 '메트로'가 붙어있죠?
이름 답게 소사역 5번출구를 품고 있습니다.
소사역은 1호선 서해선 더블역세권으로 서울 온수역까지 단 4분이면 도달할 수 있습니다.
서해선은 소사역부터 대곡역까지 연장될 예정이고 이미 완공되어 곧 개통이 될 예정입니다.
개통 예정일은 2023년 6월 24일입니다.
이 지하철을 이용하면 GTX B 정차역인 부천종합운동장역(당아래역)까지 단 1정거장, 9호선 급행을 이용할 수 있는 김포공항역까지 단 3정거장이면 도달 가능합니다.
또한 원종홍대선이 개통되게 된다면 원종역에서 지하철을 갈아타 홍대까지도 빠르게 접근할 수 있죠.
단점은 학군지 형성이 전혀 되어있지 않습니다.
초등학교까지 도보로 10분이나 걸어야할만큼 멉니다.
3. DMC 두산위브 더퍼스트 - 5억 5천만원
세번째 아파트는 고양시 덕양구 향동동에 위치한 DMC 두산위브 더스트입니다.
2020년식 1076세대이며, 주차대수는 세대당 1.01대입니다.
7층 전용 59타입 호가는 5억 5천만원이며, 실거래가는 5억 초중반대로 형성되어 있습니다.
23년 4월에 4억 9천만원으로 최저가를 찍고 조금 반등한 모양새입니다.
최고가는 21년 5월에 거래된 7억입니다.
현재 호가는 최고가 대비 21.4% 하락하였습니다.
전세 호가는 1층 3억 3천, 중층 3억 5천만원에 나와있습니다.
전세 실거래가는 3억 ~ 3억 5천만원 정도로 형성되어있습니다.
실내 구조는 역시 3베이입니다. 3룸, 2화장실, 1드레스룸 구조입니다.
이름에 DMC가 붙어서 오... DMC인데 이가격!? 하면서 놀란 분들도 계실텐데요.
안타깝게도 이름만 DMC이지 DMC 보단 은평구에 훨씬 가깝습니다.
은평구 구산동과 아주 딱 붙어있는 입지입니다.
맘만 먹으면 도보로 서울에 진입할 수 있을 정도죠.
하지만 비역세권이라는 점이 아쉽습니다.
제일 가까운 역은 6호선 세절역으로 버스로 10분 정도 소요됩니다.
물론 버스 대기시간까지 포함하면 20분 정도 잡아야할 듯 합니다.
반면 DMC역까지는 버스로 19분정도 걸립니다.
전혀 DMC 생활권이 아니기 때문에 이름에 낚이지 않도록 합시다.
향동 아파트 단지들 중 가장 구석에 위치해 인프라가 상당히 아쉽습니다.
초등학교까지 도보로 12분이나 걸리죠.
대신 약간의 교통호재가 있습니다.
고양시청역과 세절역을 이어주는 고양선과 창릉역과 연신내역을 지나는 GTX A 노선이 개통 예정이죠.
두 노선 모두 해당 아파트와는 약간 거리가 있을 가능성이 높아 직접적인 호재가 되진 못할 듯 합니다.
이 두 노선이 생기는 이유는 3기 신도시인 창릉 신도시 덕분입니다.
비교적 가까운 거리에 창릉신도시가 들어오게 됩니다.
중기적으로 본다면 공급폭탄으로 인한 악재, 장기적으로 본다면 인프라개선으로 인한 호재로 볼 수 있겠습니다.
4. DMC 중흥S클래스 더센트럴 - 6억
네번째 아파트 역시 고양시 덕양구 향동지구의 DMC 중흥S클래스 더센트럴 아파트입니다.
2020년식 1251세대이며, 주차대수는 세대당 1.31대입니다.
두산위브 더퍼스트 보다 상위호환이라고 할 수 있는 단지입니다.
그만큼 가격도 더 비싼 편입니다.
호가는 1층 59타입 기준 6억이며, 실거래가는 로얄층 기준 6억 초반대를 형성하고 있습니다.
23년 1월에 거래된 5억 6천만원이 최저가, 21년 8월에 거래된 8억 5천만원이 최고가입니다.
현재 호가는 최고가 대비 29.4% 하락하였습니다.
전세 호가는 3억 7천만원이고, 전세 시세는 3억 4천에서 6천 정도 됩니다.
내부 구조는 3룸 2화장실 타워형 구조입니다.
타워형을 선호하지 않으시는 분들도 계실텐데요.
동일한 6억에 판상형 구조의 매물도 나와있으니 참고 바랍니다.
판상형은 4베이 3룸 2화장실 1드레스룸 구조입니다.
3베이인 두산위브 보다 훨씬 좋은 구조입니다.
두산위브보다 좀 더 남쪽에 위치한 덕에 DMC 역까지는 버스로 13분, 수색역까지는 10분 정도가 소요됩니다.
대기시간 및 도보를 제외한 시간입니다.
DMC역에 더 가까운 대신 두산위브에서 가기 좋은 세절역까지는 경로가 복잡해서 사실상 이용하기 어렵다고 보시면 됩니다.
그래도 세절역에 가까운 것 보단 트리플 역세권인 DMC역에 가까운 것이 훨씬 좋다고 여겨집니다.
고양선이 해당 아파트 단지에 아주 밀접하게 지나가는 만큼 초역세권이 될 가능성이 높은 곳입니다.
또한 고양선은 세절역에서 신촌 - 노량진 - 서울대입구를 이어주는 서부선과 이어지기 때문에 교통이 획기적으로 좋아질 것이라 예상할 수 있습니다.
초품아는 아니지만, 중품아이고 매우 가까운 곳에 향동초등학교가 위치해있습니다.
5천만원 차이에 초역세권 + 초, 중등학교와 매우 가까운 입지, 게다가 4베이.
만약 두산위브와 이곳 둘 중 매수하라고 칼들고 협박한다면 저는 당연 여기를 선택할 듯 합니다.
5. 도래울 센트럴더힐 - 5억 2천만원
다섯번째 아파트는 고양시 덕양구 도내동에 위치한 도래울 센트럴 더 힐 아파트입니다.
2015년식 1386세대이며, 주차는 세대당 0.98대입니다.
현재 호가는 저층 59타입 5억 2천만원이며, 중층 5억 2500~3000천만원 입니다.
실거래가는 4억 후반에서 5억 초반 정도로 형성되어 있습니다.
최고가는 21년 9월~10월의 6억 8500만원입니다.
현재 호가는 최고가 대비 24% 하락하였습니다.
전세 호가는 3억 5천만원, 전세 실거래가는 2억 후반이었으나 최근 3억 2천만원에 계약이 나왔습니다.
내부구조는 3베이 3룸 2화장실 입니다.
제일 가까운 역은 3호선 원흥역으로, 도보로 가긴 어렵고 버스를 이용해 7분을 가야합니다.
서울인 구파발역까지 지하철 3정거장, 9분이 소요됩니다.
GTX A, 일산 ~ 김포공항 ~ 부천을 이어주는 서해선 개통 예정에 현재 경의중앙선, 3호선을 품고 있는 쿼드라 역세권 대곡역까지도 9분 소요됩니다.
역세권이 아니라 다소 아쉽다고 느껴지실 수도 있을텐데요.
몇가지 장점을 말씀드리겠습니다.
가장 빨리 개통될 예정인 GTX A의 창릉역까지 도보로 30분 정도 소요됩니다.
버스로 10분 소요되고요.
GTX A가 개통하면 강남권까지 획기적으로 빠르게 이동 가능합니다.
타이밍만 잘 맞으면 3, 40분 정도면 삼성역에 도달할 수도 있을 듯 합니다.
초품아에 길 하나 건너 중학교도 위치해있고, 조금 더 가면 고등학교까지 위치해있습니다.
주변에 송원과 창릉천이 있어서 녹지도 풍부해 산책하기도 매우 좋습니다.
조금 더 넓게 보면, 3기 신도시인 창릉신도시와 딱 붙어있어 거의 같은 생활권이고요.
이케아 고양점과 매우 가까이 위치해 도보로 20분이면 갈 수 있습니다.
창릉신도시 생활권과 겹칠 가능성이 높기 때문에 인프라 개선으로 인한 호재 및 공급폭탄으로 인한 악재 모두 가져갈 것으로 예상됩니다.
6. 하남 덕풍역 파크어울림 - 5억 5천만원
여섯번째 아파트는 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 하남덕풍역파크어울림 아파트입니다.
2019년식 397세대 아파트이며 주차대수는 세대당 1.03대 입니다.
하남은 떠오르는 경기도내 상급지로 말이 필요 없는 곳입니다.
이런 곳에 위치한 신축 아파트를 5억대에 매수 가능합니다.
전용 59타입 2층 기준 현재 호가는 5억 5천만원이며, 실거래가는 직거래를 제외하면 5억 중반대로 형성되어 있습니다.
21년 9월 거래되었던 7억 3천만원이 최고가이며, 현재 호가 기준 최고가 대비 24.6% 하락하였습니다.
세대수 대비 거래량이 많은 것으로 보아, 가격이 떨어지길 기다렸던 실수요자가 많다고 추측해볼 수 있습니다.
이정도 거래량을 보여준 것은 오늘 소개해드린 아파트들 중 3, 4번째인 DMC 근방 아파트들인데, 그 아파트들은 모두 1천세대가 넘는 대단지에 거의 서울생활권인 점을 감안하면 400세대 남짓한 이 아파트의 실거주 수요층이 얼마나 많은지 알 수 있죠.
실거주 수요층이 많은 만큼 전월세 계약도 활발합니다.
5월만 벌써 몇건이 거래된거죠? 여기 보이지 않는 곳까지 더하면 총 12건입니다.
지금 영상 촬영일이 5월 22일이기 때문에 앞으로 더 많아질 수 있겠죠.
그만큼 전세 매물도 거의 없는데요. 단지 통틀어 단 2개 밖에 없습니다.
전세 시세는 3억 중반 정도입니다.
내부는 4베이 3룸 2화장실 1드레스룸 구조입니다.
내부 구조도 좋고, 연식도 좋고, 하남인데 왜 이렇게 저렴한지 의문이 드셨을겁니다.
그 이유는 위치가 하남 신도시와는 다소 거리가 있는 곳입니다.
하남시청역에 위치해있긴 하지만, 미사 신도시와는 거리가 꽤 있고, 한강 쪽에 붙어있는 아파트촌들과도 거리가 있죠.
옆에 같이 붙어있는 아파트들이 있긴 하지만 기본적으로 빌라촌에 들어와있다고 봐도 과언이 아닙니다.
보시는 것처럼 한 쪽은 신축 아파트 단지, 한쪽은 낡은 주택, 빌라 단지로 형성되어있죠.
5호선 하남시청역까지는 도보로 15분 정도 소요됩니다.
버스를 이용하면 4분 걸리긴 하는데 5분정도 걸어 나가야해서 그냥 역까지 걸어가는게 더 나을 수도 있겠습니다.
서울 강동구에 위치한 강일역까지는 지하철 3정거장에 7분 소요 됩니다.
초품아는 아니지만 거의 같은 아파트 단지처럼 보이는 하남자이 아파트가 초등학교를 품고 있어, 사실상 초품아라고 봐도 무방한 수준입니다.
아래는 덕풍공원이 위치해있습니다.
산책로가 조성되어있긴 한데, 우리가 아는 일반적인 공원은 아니고 동네 뒷산입니다.
하남 중에선 다소 아쉬운 입지이지만 하남은 하남입니다.
도보로 갈곳은 많지 않지만 차량을 타고 조금만 나가면 코스트코, 조정경기장, 이마트, 스타필드 등을 빠르게 갈 수 있습니다.
한강도 가까워서 자주 갈만하죠.
팔당대교를 건너가면 한경을 끼고 있는 대형 식당이나 카페들이 즐비한 팔당으로 갈 수 있죠.
저는 이곳과 먼곳에 살지만 가끔 드라이브하러 갈 정도로 되게 잘 되어있습니다.
이렇게 좋은 점이 많으니 가격이 떨어진 족족 밑에서 받아내는 사람들이 많은가봅니다.
오늘은 이렇게 서울에 초인접한 경기도 신축 아파트 6곳을 소개해드렸습니다.
여러분들은 이곳들 중 매수해도 괜찮겠다 싶은 곳이 있나요?
만약 있다면 가장 매수하기 좋은 아파트가 어디라고 생각하시나요?
한곳을 골라 댓글에 이유와 함께 적어주세요.
여러분들의 생각이 궁금합니다.
1부에서 소개해드리지 못한 나머지 7곳은 2부에서 이어서 소개해드릴테니, 구독해주시고 기다려주세요.
지금까지 여러분들의 투자수첩, 재건축노트였습니다.
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