안녕하세요, 재건축노트입니다.
재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.
2부로 나눠서 올린다고 해놓고 영상이 너무 늦어서 먼저 사과의 말씀드리겠습니다.
짬내서 영상을 만들고 있긴 한데, 하고있는 일들이 많아서 영 속도가 붙질 않네요.
해드리고 싶은 이야기가 참 많은데 제 손이 따라오지 못하니 아쉽습니다.
각성해서 더 열심히 달려보도록 하겠습니다.
오늘도 서울과 초인접하면서 가장 저렴한 신축아파트를 이어서 소개해드리겠습니다.
지난 영상에서 서울과 초인접한 신축 아파트 중 부천, 고양시 향동지구와 도내울마을, 마지막으로 하남시 덕풍역에 위치한 곳들을 소개시켜드렸습니다.
궁금하신 분들은 오른쪽 상단의 링크를 클릭해서 시청해주시면 됩니다.
이어서 오늘 영상에서는 고양시 덕양구 안에서도 핫한 삼송역 주변과 남양주 다산, 그리고 강남과 판교를 같이 끼고 있는 구성남 지역의 6억 이하로 매수할 수 있는 59타입 이상의 신축 아파트 나머지 7곳을 소개해드리겠습니다.
궁금하신 분들은 끝까지 시청해주세요.
7. 고양삼송동일스위트 1차 - 5억 3천만원
일곱번째 부터 열번째 까지는 고양시 삼송역 쪽에 위치한 신축 아파트들입니다.
일곱번째로 소개해드릴 아파트는 고양시 덕양구 삼송역 쪽에 위치한 고양삼송동일스위트 1차 아파트입니다.
2017년식에 968세대로 대단지 아파트에 가까우며, 주차대수는 세대당 1.31대입니다.
아파트 이름에 삼송이 들어가긴 하지만 일반적으로 생각하는 삼송동 신축 단지 쪽은 아니고 신원동 쪽입니다.
역까지 걸어서 가긴 어렵지만, 단지 바로 앞에 있는 마을버스를 이용하면 7분만에 삼송역까지 갈 수 있습니다.
삼송역의 입지는 요즘 워낙 핫해져서 다들 아시겠지만, 서울 은평구인 구파발역까지 지하철 2정거장이면 도달하며 소요시간은 고작 6분입니다.
교통호재도 뛰어납니다.
내년이면 개통 예정인 GTX A가 삼송역과 세정거장, 8분이면 도달할 수 있는 연신내역에 들어옵니다.
당장 삼성역까지 연결되진 않지만, 들어오게 된다면 무려 9분이면 갈 수 있습니다.
삼송역에서 연신내역까지 8분, 환승 10분, 삼성역까지 9분, 도합 30분컷이면 삼성역에 도달 가능합니다.
웬만한 서울 보다 교통이 괜찮죠.
또 아직 확정된 것은 아니지만, 용산역 부터 삼송역까지 신분당선이 연장될 수도 있습니다.
이미 예타에 탈락했지만 언젠가 통과되지 않을까 예상해봅니다.
도로 하나만 건너면 신원 초, 중, 고등학교와 도서관이 모여있습니다.
아이들 학교 보내기 너무 좋습니다.
도로를 건너야하긴 하지만 큰 대로가 아닌 왕복 3차선의 작은 도로라 그래도 안전한 편입니다.
단지 옆으로 녹지를 끼고 있고, 공릉천과 가까운 배산임수 지역입니다.
상권과도 어느정도 거리가 있어 조용한 단지입니다.
아이들 키우기 너무 좋은 곳입니다.
공릉천까지 걸어가기 귀찮다 싶으시면 단지 앞에 있는 실개천 산책로가 있습니다.
이곳에서 산책하기도 좋죠.
좀 더 넓게 보면 고양 스타필드가 위치해있습니다.
차량을 이용햇을 때 10분 정도면 갈 수 있습니다.
대중교통을 이용해도 버스로 15분 정도면 갈 수 있죠.
현재 호가는 전용 66타입 3층 매물이 5억 3천만원 입니다.
최근 실거래는 23년 5월에 거래된 로얄층 5억 2천만원 입니다.
최고가는 21년 8월에 거래된 7억 3850만원입니다.
호가 기준 최고가 대비 28.4% 정도 저렴한 가격에 매수 가능합니다.
내부 구조는 계단식 4베이이며, 전용 66이기 때문에 59타입 기준 2평가량 더 넓습니다.
화장실 2개에 드레스룸도 있어서 아주 좋은 구조입니다.
전세 호가는 3억 5천만원이고, 전세 시세는 3억에서 3억 중반 정도입니다.
갭투자로 매수할 경우 2억원대 정도의 현금이 필요합니다.
다음 소개시켜드릴 아파트 단지들은 고양삼송동일스위트 1차 아파트와 입지가 비슷해서 빠르게 말씀드리고 넘어갈게요.
여덟번째 아파트는 삼송우남퍼스트빌 아파트입니다.
2015년식, 611세대에 주차 대수는 1.51대로 꽤 여유있는 편입니다.
입지는 거의 동일한 수준입니다.
차이가 있다면 초중고등학교 사이에 큰 도로가 위치해있습니다.
다만 아예 큰 도로라서 굳이 무단횡단할 일은 없고, 육교로 이동하게 됩니다.
하지만 대로와 인접해서 자동차 소음과 매연에 의한 불편함은 있을 듯 합니다.
대신 공릉천과 아주 가깝다는 점이 메리트 있습니다.
삼송역까지 가는 마을버스도 동일스위트 1차보다 1분가량 빠른 6분만에 역까지 도달합니다.
또한 우측으로는 북한산을 접하고 있기 때문에 일부 단지에서는 북한산 조망이 나온다는 점도 큰 장점이죠.
북한산을 실제로 보신 분들은 아시겠지만, 바위산이라 굉장히 웅장합니다.
북한산 조망이 되는 전용 64 매물이 5억 4천만원에 호가가 나와있습니다.
최근 실거래가는 5억 2200만원이고, 최고가는 7억 5천만원입니다.
현재 호가 기준, 최고가 대비 28% 하락한 가격에 매수가능합니다.
내부 구조는 4베이 판상형 구조이며, 단방향 발코니인 동일스위트 1차 대비 양방향 발코니이기 때문에 채광 및 환기에 유리하고 뷰도 훨씬 좋습니다.
전용 64이기 때문에 동일스위트 1차보다 살짝 작습니다.
전세 호가는 3억 4천만원이며, 시세는 3억 초반에서 4억입니다.
동일스위트 1차에 비해 전세가가 다소 높아 2억대 초반 이하로도 갭투자가 가능할 것으로 보입니다.
아홉번째는 삼송동일스위트 2차 아파트입니다.
2018년식에 1096세대이며, 주차대수는 세대당 1.31대입니다.
2차이긴 하지만 1차와는 제법 거리가 있습니다.
그래서 초중고등학교 까지는 거리가 먼대신 상권과 가깝습니다.
공릉천과 거리가 있는 대신 밑으론 한우물숲길공원이 위치하고, 1차와 마찬가지로 앞에 실개천이 있습니다.
학교가 멀고 상권이 가깝다는 점으로 아이가 있는 가정 보단 신혼부부가 살기에 더 적합합니다.
다만 치명적인 단점이 하나 있는데요, 삼송역까지 가기가 매우 불편하다는 것입니다.
단지 바로 앞에 있는 마을 버스를 탄다면 마을버스를 한번 갈아타야합니다.
총 소요시간은 12분이 나오긴 하지만, 마을버스 기다리는 시간이 꼬이기라도 하면 30분 넘게 걸릴 수도 있습니다.
마을버스 한번에 삼송역에 가기 위해선 도보로 7~10분 정도를 걸어가서 타야합니다.
그래서 이 단지에 살면 원흥역을 이용하는게 더 나은데, 아파트에서 횡단보도 하나 건너서 마을버스를 탑승하면, 5분이면 원흥역에 갈 수 있습니다.
현재 호가는 전용 76기준 1층이 5억 3천만원입니다.
앞선 단지들과 가격은 비슷하지만 전용면적이 76으로 앞선 단지들 대비 3평 이상 더 넓습니다.
특히 66타입 보다 가격이 저렴한 게 인상깊은데요.
1층이기 때문도 있겠지만 세안고 매물입니다.
최고가는 7억 9500만원이며, 최근 실거래가는 직거래 5억 3천만원, 제외하면 5억 중후반대입니다.
최고 호가 대비 33.3% 저렴한 가격에 매수 가능합니다.
반면 66타입의 로얄층 호가는 5억 4천만원이고 최고가는 7억 1900만원이었습니다.
현재 호가 기준 최고가 대비 25% 저렴한 가격에 매수 가능합니다.
내부 구조는 4베이 판상형이며, 양쪽으로 발코니가 나있습니다.
화장실이 2개이며, 드레스룸도 있습니다.
66과 76의 구조 모두 동일합니다.
전세 시세는 66타입 기준 3억 초반, 76타입 기준 3억 중반 정도로 보입니다.
76타입 급매물의 경우 갭을 2억 밑으로 볼 수 있을 것 같고, 66타입의 경우 갭을 2억대 정도로 보면 될 것 같습니다.
10. 동산마을화성파크드림 파티오 - 5억 1천만원
엄밀히 따지면 아파트로 분류되지 않지만, 넣어보았습니다.
2016년식 349세대, 주차는 세대당 1.24대인 연립주택 단지입니다.
4층짜리 저층 단지이긴 하지만 엘리베이터가 있어서 꼭 고층 살고 싶은 분들이 아니라면 괜찮습니다.
1종 주거지역에 용적률은 91% 입니다.
지금이야 가능성 없지만, 추후 재건축 시기가 도래했을 때 종상향 혜택을 받을 수 있다면 재건축까지 노려볼 수 있겠죠.
최근 분당의 1종 주거지역이 대거 2종으로 종상향 시켜주어 재건축 사업성이 확 좋아진 것을 봤을 때 이곳도 언젠간 될 수 있는 일말의 가능성은 있을 수도 있습니다.
가능성은 크지 않으니 기대는 안하는게 좋지만, 그냥 그럴 수도 있다는 사실만 말씀 드립니다.
이 단지도 삼송역, 원흥역 부근이지만 앞선 단지들과는 입지가 달라서 따로 소개해드립니다.
삼송역 기준으로 남쪽에 위치한, 앞선 단지들에 비해 더 좋은 위치입니다.
위로는 창릉천을 끼고 있고, 밑으론 3기 신도시인 창릉 신도시가 위치해있습니다.
스타필드까지 도보로 1.3km 정도로 충분히 걸어갈만 하고, 걸어가는 길이 산책로 조성이 잘 되어 있어서 지루하지 않습니다.
초품아는 아니지만 단지 하나와 길 하나 건너면 갈 수 있을 정도입니다.
아래에 있는 상권은 1종일반주거지역이라 유흥시설이 없어 안전합니다.
삼송역까지는 버스로 11분 정도 소요딥니다.
원흥역까지는 단지 앞에서 가는 버스가 없어 10분정도 걸어 나가야합니다.
삼송역을 이용하거나 도보를 이용해 가는 것이 나아보이는데요.
도보로 20분이 소요됩니다.
10분 정도 걸어가서 마을버스를 탑승하면 2분이면 원흥역에 도착합니다.
전용 59타입 단일 평형이며, 현재 호가는 1층 기준 5억 1천만원입니다.
로얄층인 3층은 5억 3천만원 이고요.
최근 실거래가는 3층 5억 1000만원, 최저 4억 9천만원까지 거래되었습니다.
최고가는 7억 8500만원으로, 현재 호가 기준 최고가 대비 35% 저렴하게 매수 가능합니다.
내부 구조는 아쉽게드 3베이 판상형입니다.
그래도 화장실 2개와 드레스룸이 있다는 점이 괜찮습니다.
전세 호가는 3억 중반, 전세 실거래가는 3억 초반에서 4억 초반 사이로 넓게 퍼져있습니다.
갭 1억대에도 매수 가능합니다.
11. 다산해모로 - 5억 9천만원
열한번째는 남양주 다산동의 다산해모로입니다.
2021년식, 449세대에 주차는 세대당 1.15대입니다.
다산동이긴 하지만, 다산신도시와는 제법 거리가 멉니다.
오히려 구리와 더 가깝죠.
왕숙천을 사이에 두고 남양주시와 구리시가 나뉘게 됩니다.
왕숙천과 도농체육공원이 매우 인접한 점, 남양주이지만 구리시와 입지 차이가 크지 않다는 점이 메리트입니다.
이마트까지는 도보 784m, 13분 정도 소요됩니다.
하지만 초등학교는 약 450미터 정도를 걸어가야합니다.
그래도 도로가 좁고, 주변이 아파트 단지라 크게 위험한 요소는 보이지 않습니다.
구리역과 도농역의 딱 중간에 위치해있어, 어느 역을 가든 도보로 1.1km, 17분 정도 소요됩니다.
그럼 당연히 구리역을 이용하는게 좋겠죠?
버스를 이용하면 단지 앞에서 탑승하여 4분이면 구리역에 도착합니다.
구리역에선 서울인 양원역까지 단 1정거장, 4분이면 도달합니다.
또한 강남을 갈 수 있는 7호선으로 환승 가능한 상봉역까지는 3정거장, 9분이면 도달합니다.
구리역에서 강남구청역까지는 29분이면 도달하죠.
웬만한 서울 외곽지역보다 훨씬 나은 훌륭한 입지입니다.
경의중앙선을 쭉 타고 가면 현재 쿼트라역세권, 동북선이 들어오면 펜타, GTX C까지 들어오면 헥사 역사권이 되는 말 그대로 '왕'십리 역까지 도달합니다.
왕십리역에서 분당선으로 갈아타면 타면 선릉역까지 36분 소요됩니다.
GTX C가 들어오면 삼성역까지도 갈 수 있죠.
GTX C가 들어오지 않더라도 2호선으로 혹은 선릉까지 분당선을 타고 2호선 환승을 해서 갈 수 있고요.
로얄층은 6억 초반대의 호가이지만, 저층부는 5억 9천만원에 호가가 나와있어 6억 이하에 매수 가능합니다.
실거래가는 로얄층 기준 5억 후반대에서 6억 정도로 형성되어 있습니다.
5억 4800만원 최저가를 찍은 후, 조금 반등한 모양새입니다.
최고가는 7억 5천만원이며, 현재 호가 기준 21% 저렴하게 매수 가능합니다.
완전 신축에다 강남까지 접근성이 워낙 좋다보니 가격은 많이 빠지지 않았습니다.
내부 구조는 3베이 3룸, 2화장실 구조입니다.
21년식임에도 3베이인건 상당히 아쉽습니다.
드레스룸도 없고요.
전세 호가는 3억으로 현재 시세 대비 굉장히 저렴하게 나와있습니다.
다만 판상형이 아닌 B타입 타워형입니다.
전세 실거래가는 3억 중반에서 후반으로 형성되어 있습니다.
갭은 2억대가 필요합니다.
열두번째는 다산해모로의 바로 옆에 있는 아파트입니다.
다산센트레빌 아파트입니다.
2016년식 457세대이며, 주차는 세대당 1.58대로 훌륭합니다.
다산해모로 옆에 있는 아파트이지만, 몇가지 장점이 있는데요.
학교와 편의시설들로 부터 더 가깝습니다.
초등학교는 아파트 단지를 둘러가면 돼서 더 안전하고, 도농역까지는 921m, 도보 14분으로 해모로보다 조금 더 가까운 준역세권입니다.
이마트까지는 508m, 도보 8분이죠.
현재는 옆이 빌라촌이지만, 도농 뉴타운으로 지정된 구역이라 재개발 되어 신축아파트 단지가 들어오면 더욱 인프라가 좋아질 것입니다.
현재 호가는 5억 7천만원인데, 해당 매물은 갭투자 매물입니다.
전세가는 3억 2천에 들어와있으며, 갭은 2억 5천만원 입니다.
일반 매물은 6억부터 호가가 시작합니다.
작년 3월 최고가 8억 2500만원까지 도달했었으나, 1억씩 뚝뚝 떨어져 최근 5억 8300만원까지 거래되었습니다.
다만 1층인 점은 감안해야겠습니다.
최고가로 놓고 보면 해모로보다 훨씬 높습니다.
현재 호가 기준 최고가 대비 31% 저렴한 가격에 매수 가능합니다.
이곳도 3베이 판상형 구조이며, 드레스룸은 없습니다.
현재 전세는 매물이 한개도 없어서 전세 실거래가만 보자면 3억 초반 정도로 형성되어 있습니다.
갭은 2억 중반후반대입니다.
해모로 대비 덜신축이라 전세가가 더 저렴합니다.
13. 가천대역두산위브 - 6억
마지막 열세번째는 성남시 수정구 태평동에 위치한 가천대역두산위브 아파트입니다.
2018년식 503세대이며, 주차는 세대당 1.17대 입니다.
가천대역은 수인분당선으로, 강남 3구 중 하나인 송파구의 복정역까지 단 1정거장, 3분이면 도달합니다.
복정역은 8호선으로 환승 가능하며, 이곳에서 환승하면 잠실역까지 13분 소요됩니다.
또한 주요 업무 지구인 강남 선릉역까지는 갈아타지 않고 19분이면 도달합니다.
그 사이엔 SRT 정차역인 수서역이 있습니다.
수서역은 또 3호선으로 환승 가능해서 양재, 교대, 고속터미널부터 멀리는 충무로까지 갈 수 있습니다.
미래가 창창한 판교와도 매우 아깝습니다.
한번 갈아타긴 하지만 15분이면 판교에 도달하죠.
소개해드린 13개 단지 중 최고의 교통을 자랑합니다.
신축에 미친듯한 강남 및 판교 접근성, 이 아파트의 가격은 얼마일까요?
59타입 1층 기준 현재 호가는 6억입니다.
고층의 호가는 6억 3천만원이고요.
21년 9월에 최고가 8억 7천만원까지 올랐으나, 크게 폭락해 5억 5천만원까지 하락하였고, 현재는 어느정도 반등하였습니다.
하지만 6억 이상으로 거래가 잘 되고 있지 않은 것을 보면 6억대에 구매를 할 사람들이 거의 없는 듯 합니다.
5억대 정도로는 내놔야 구매할만 하다 라고 생각하는 것 같아요.
구조가 안좋나? 싶을 수도 있겠지만 그래도 3베이 3룸 2화장실입니다.
타워형이긴 하지만요.
이렇게 강남접근성이 좋은 신축 아파트가 왜 이렇게 팔리지 않고 있을까요?
가천대역두산위브는 가천대역까지 정문기준 666m 밖에 떨어지지 않았습니다.
단지 근처엔 제법 큰 공원도 있고, 초품아는 아니지만 멀지 않은 곳에 초등학교도 위치해있습니다.
그럼에도 이곳이 저렴한 이유는 크게 두가지 단점이 있습니다.
첫번째는 주변이 빼곡한 빌라촌입니다.
때문에 주변 인프라가 매우 낙후되어있습니다.
태평동도 재개발이 예정되어있긴 하지만 구성남 지역들 중 가장 늦습니다.
그리고 더욱 큰 단점이 있습니다.
태평동 인셉션입니다.
구글에 '태평동 언덕'을 검색하면 무수히 많은 언덕 사진을 볼 수 있습니다.
실제로 임장가서 보면 이 언덕이 더더욱 장난아닙니다.
자동차로 올라가기도 무서울 정도입니다.
두산위브 아파트는 그나마 평지에 있긴 하지만 그게 두 언덕 사이에 있는 골짜기 같은 위치입니다.
단지 기준 동서쪽으로 높은 언덕이 위치해있습니다.
역과 초등학교를 가기 위해선 저 언덕을 넘어야하는데, 아침마다 등산하려면 여간 힘든게 아닐겁니다.
특히 여름에는 죽을 맛이겠죠.
그래서 버스를 이용하는게 나은데, 문제는 가천대역까지 직선으로 가는 버스가 또 없습니다.
이렇게 돌아가기 때문에 차라리 태평역을 이용하는게 낫습니다.
언덕에서 보면 아득히 저 밑에 두산위브 아파트가 보입니다.
다시한번 말씀드리지만, 실제로 보면 더더욱 심합니다.
이런 이유들 때문에 매우 저렴한 가격을 갖고 있습니다.
하지만 오랜 시간 뒤 태평동 재개발이 완료 된다면 어떻게 될까요?
재개발되며 뛰어난 강남 접근성으로 빛을 보게 된 옥수동처럼, 태평동도 신흥 부촌으로 떠오르게 될까요?
그래도 교통이 깡패라고, 강남접근성이 워낙 좋기 때문에 전세가는 제법 높은 편입니다.
호가는 3억 8천만원 부터 시작이고, 실거래가는 3억 후반에서 4억초중반대를 형성하고 있습니다.
정말 잘하면 갭 1억대에도 투자 가능합니다.
드디어 6억 이하에 매수할 수 있는 서울 초근접 신축 아파트 일곱곳을 더해 13개 단지 소개를 마쳤습니다.
아파트 가격이 많이 폭락했다고 하지만, 서울과 서울 초인접 지역의 신축은 희소성으로 꽤나 비싼 상황입니다.
상승장에선 호재가 더욱 크게 작용하지만, 하락장에선 호재가 힘을 잃듯 재건축이라는 호재는 하락장에서 힘을 잃습니다.
공사비는 오르고, 분담금도 올라 분양가도 오르지만, 집값은 떨어져 재건축 사업성이 매우 안좋은 시기입니다.
재건축 = 로또가 아닙니다.
둔촌주공 공사 중단 사태를 시작으로 수많은 건설사들이 공사비 올라서 계속 공사 못하겠다며 돈 더달라고 배짱부리고 있습니다.
이런 상황에 아직 거품이 다 빠지지 않은 재건축 아파트를 매수했다간 시세하락분 + 재건축 기대감으로 인한 프리미엄이 함께 빠져 큰 손실을 입을 수도 있습니다.
개인적으로 현재는 공부하며 매수 타이밍을 봐야할 시기라고 생각하지만, 그래도 굳이 매수를 해야겠다면 신축 아파트를 매수하길 추천드립니다.
몸테크도 하고 돈도 많이 잃는 것보단, 좋은 시설을 누릴 수 있고 떨어져도 비교적 적게 떨어지는게 나으니까요.
하락장에서 제일 큰 손해를 보는 건 재건축 아파트 꼭지 잡은 사람들입니다.
재건축도 먹을게 있어야 하는거지, 신축과 가격 차이가 얼마 안나는데 재건축하면 손해입니다.
앞으로도 좋은 정보들과 분석을 가지고 올테니 구독하고 기다려주시면 감사하겠습니다.
여러분들의 부동산 투자수첩, 재건축노트였습니다.
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