재건축 종상향 헤택, 용적률 500%된다고 무조건 이득이 아닙니다

 

영상으로 시청하시면 더욱 이해하기 좋습니다

 

 

안녕하세요, 여러분들의 부동산 투자수첩 재건축노트입니다.

이전 영상에서도 다뤘듯 최근 지차체 이곳저곳에서 재건축을 위한 움직임이 상당히 발빠르게 이뤄지고 있는데요.

특히 3종 주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 시켜주어 용적률 500%로 만들어준다는 내용은 사업성이 없어서 재건축을 생각도 하지 못하던 단지들에게 희소식이었습니다.

리모델링을 생각하던 단지들도 종상향으로 인해 재건축으로 방향을 바꾸거나 고려하고 있는 상황입니다.

그런데 이 500% 용적률 완화가 알고 보면 조합원들에게 오히려 독이 되는 경우가 생길 수 있습니다.

주거환경이나 닭장 아파트 이런 이야기를 하는게 아니고요, 경제적으로 손해를 입게 될 수도 있다는 겁니다.

그럼 어떤 이유인지 오늘 저와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

용산구 동부이촌동에 위치한 아파트들은 3종 주거지역임에도 300%가 넘게 지어졌습니다.

여유 연면적이 있기는 커녕 오히려 부족한 상황이라 재건축을 도저히 할 수 없는 상황이었고, 그래서 리모델링을 선택했었죠.

하지만 서울시에서, 동부이촌동 리모델링 단지들에게 종상향을 통해 재건축의 길을 열어준다고 합니다.

준주거지역은 최고 용적률 500% 까지 가능하기에 100%가 넘는 용적률을 확보하게 되고 자연히 재건축 사업성이 증가하게 되죠.

 

사실 애초에 용적률이 상당히 높은 편이기 때문에 재건축하며 평형을 넓히긴 어렵습니다.

하지만 신축으로 탈바꿈이 될 수 있다는 건 큰 장점이죠.

 

구축과 신축은 전용면적이 같아도 실 체감 면적은 꽤 차이 나는 편입니다.

차이가 나는 이유는 첫째로 베란다 확장 때문입니다.

동일한 전용 59타입 구조

서비스 면적인 베란다를 신축은 기본적으로 확장하는 경우가 많기 때문에 신축 전용 59m^2가 구축 84m^2와 비슷한 느낌을 낼 수 있죠.

구축은 베란다가 한방향으로만 나있지만, 신축들은 4베이, 최소 3베이라서 길쭉하고 양쪽으로 베란다가 나있어 서비스 면적도 훨씬 크다는 것도 한몫 합니다.

 

둘째로 벽 면적입니다.

2000년대 이후 전용면적은 벽 면적을 제외한 면적으로 계산합니다.

하지만 이전 구축들은 벽 면적이 전용 면적에 포함이 됩니다.

 

그래서 평형이 증가하지 않더라도 구축에서 신축으로의 변화만으로 조합원들은 재건축을 찬성하죠.

단지 안에서 차가 다니지 않는다든가, 조경이 잘 되어있다든가, 커뮤니티 시설이 좋다든가 하는 부분들도 덤이죠.

 

심지어 동부이촌동은 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 용산공원을 끼고 있는 우리나라 최고 부촌 중 하나이기 때문에 재건축을 하게 되면 얼마나 좋아질지 기대가 되는 곳입니다.

그런데 이 동부이촌동 단지들이 재건축을 반대하고 있다는 소식이 나왔는데요.

 

 

요약하면, 용적률 늘려줘도 현재 조합원이 갖고 있는 연면적 보다 기부채납 등에 사용되는 면적을 뺀 후 용적률 500%를 적용한 연면적이 더 적게 산출이 되는 것입니다.

이렇게 되면 일반 분양을 통해 재건축 분담금을 줄이는 것은 꿈도 꿀 수 없고 심지어 현재 가진 집도 면적을 축소해야 하는 상황이 되는거죠.

용적률 상향을 해준다는 건 기부채납 등을 통해 국가도 이득을 보고, 재건축 사업성 개선으로 조합원들도 분담금 부담을 줄이는 '윈-윈' 전략이 목적입니다.

하지만 이 경우는 국가만 좋고 조합원들은 본전도 아닌 손해가 발생하게 되는거죠.

 

하지만 리모델링을 하게 되면 세가지 장점이 있는데요.

첫째로 조합원들 면적이 늘어납니다.

둘째로 별동 건설이나 수직 증축을 통해 작게나마 일반 분양 물량을 확보해서 분담금 부담을 조금이나마 덜 수 있습니다.

셋째로 재건축 연한 30년을 채우지 않아도 돼서 훨씬 빠르게 사업 진행이 가능합니다.

 

재건축과 리모델링의 분담금 차이가 얼마이고, 사업 종료 후 각자 시세가 어떻게 형성될지는 모르기 때문에 금전적으로 어떤게 이득이라고 단편적으로 말하긴 어렵습니다.

하지만 재건축은 속도전입니다.

재건축 하나만 진행해도 의견이 잘 안모아져서 20년 넘게 걸리는 경우가 허다한데, 리모델링과 재건축이 나뉘어지고, 재건축 안에서도 평형이 축소된다 하면 찬반 갈등 요소는 더더욱 늘어나겠죠.

 

앞으로 대형 평형이 더욱 희귀해지고, 가치가 높아질 전망임에 따라 동부이촌동 같은 부촌에서 평형을 축소한다는 건 더더욱 아이러니합니다.

금전적인 이득을 떠나서 평형을 축소한다는 것 자체에 대한 거부감이 엄청날겁니다.

돈을 주면서 평형을 축소하라니 여러분들 같으면 재건축에 동의 하시겠나요?

 

물론 리모델링 아파트는 신축 아파트 대비 높은 가격을 형성하기 어렵습니다.

구조도 수평 증축을 통해 억지로 늘린거라 이상하고, 본래 뼈대를 기반으로 하는거라 높이도 더 높게 올리기 어렵고 아파트 모양도 통통해져서 에쁘지 않죠.

그럼에도 리모델링된 아파트 50평과 재건축된 신축 아파트 36평 중 어떤 것을 선택하겠냐고 물어보면 그래도 리모델링 50평을 선택하지 않을까요?

 

매번 말씀드렸다시피 현재는 부동산 거품이 다 빠지지 않은 시기이고 그만큼 구축과 신축의 가격 차이가 줄어든 상황입니다.

거기에 공사비까지 많이 올라 재건축 투자하기 적합하지 않은 시기입니다.

지금 꼭 집을 사야한다면 그냥 신축을 사버리는게 낫죠.

 

아마 이 영상 보시는 분들 중 대부분은 동부 이촌동의 아파트 투자가 불가능하신 분들이 많을겁니다.

지금 제가 말씀드린 것은 단순 예시일 뿐입니다.

동부이촌동의 경우처럼 용적률 500% 상향을 시켜주더라도 그 대가인 기부채납 등의 이유로 사업성이 리모델링 보다 안나와버리는 경우가 생길 수도 있다는 걸 꼭 인지하셔야 한다는 걸 말씀드리는 겁니다.

 

부디 용적률 상향 500%만 믿고 함부로 아무데나 투자하지 마시고, 계산을 잘 해보셔서 이득을 볼 수 있는 곳에 투자하시거나 칼을 갈고 깊은 한방을 찔러넣을 준비를 하시길 바랍니다.

 

 

재건축 아파트 진입 타이밍을 어떻게 확인해야 하는지는 위 영상에서 자세하게 설명해두었으니 궁금하신 분들은 참고 부탁드립니다.

오늘은 여기까지입니다.

영상이 도움되셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다.

또한 저의 분석이 필요한 단지가 있다면 댓글을 달아주세요.

괜찮은 단지라면 영상에서 소개해보도록 하겠습니다.

 

지금까지 여러분들의 부동산 투자 수첩, 재건축노트였습니다.