안녕하세요, 여러분들의 투자수첩 재건축노트입니다.
요즘 재건축으로 제일 핫한 곳이 1기 신도시이죠?
오늘은 1기 신도시 재건축에 대해 여러분들이 알고 계시면 도움이 될만한 정보가 있어 소개해드리려고 합니다.
기존엔 재건축 투자가 대중적으로 이렇게 핫하지 않았었습니다.
은마아파트나 목동아파트 같이 재건축이 장기간 되지 않았기에 부동산 고수들이나 할 수 있을 법한 굉장히 어려운 투자로 느껴졌죠.
하지만 최근엔 유튜브를 통해 재건축 투자법이 많이 알려지고 있고, 주택 공급 부족의 해결책으로 재건축이 대두되며 많은 분들이 재건축에 관심을 갖고 있습니다.
특히 1기 신도시는 1기 신도시 특별법을 재정해서 재건축 요건을 충족하지 못하는 아파트들이라도 혜택을 통해 빠르게 재건축을 추진하려는 움직임을 보이고 있죠.
정확히는 1기 신도시가 아닌 노후계획도시정비 정책이고, 그 중 1기 신도시가 제일 대표적인 것이죠.
1기 신도시 아파트의 연식은 90년대로 사실 엄청 오래된건 아닙니다.
한강맨션과 여의도 시범아파트는 71년, 은마아파트는 79년, 목동 아파트 1단지는 85년, 상계주공 1단지는 88년에 지어졌죠.
한강맨션과 여의도 시범아파트도 아직 재건축 완료되지 못했고, 목동 및 상계주공 1단지는 올해서야 겨우 안전진단을 통과했습니다.
그것도 안전진단 규제가 완화되었기 때문이죠.
그런데 90년대에 지어진 1기 신도시가 벌써 재건축을 논하고, 빠르게 재건축이 될거라는 기대감이 부풀고 있습니다.
왜 1기 신도시 재건축에 유독 국가가 신경을 쓸까요?
비슷한 시기에 지어진 아파트들이 일거에 노후되어, 한번에 재건축할 수 없으니 미리미리 재건축 하자라는 말도 있는데, 틀린 말은 아닙니다.
그런데 그것 보다도 더 디테일한 이유가 있는데요.
국토연구원 홈페이지에 2023년 7월 13일에 있었던 '노후계획도시정비 정책 세미나'에 관련된 자료가 올라왔습니다.
이 자료에서 그 이유를 찾아볼 수 있습니다.
목차를 읽어보면,
1. 산업구조 변화 과정에서의 1기 신도시 평가와 정책 방향
2. 특별법 주요내용 및 시행령 제정계획
3. 노후계획도시정비 기본정립 수립방향
4. 정비사업 신속 추진을 위한 공공의 역할
입니다.
전체 내용이 궁금하신 분들은 영상 설명란에 링크 넣어뒀으니까 읽어보시면 되겠고요, 오늘은 영상 주제에 맞는 '1기 신도시 재건축은 어떤 방향으로 이루어질까?'에 대한 부분과 그에 맞춰 '어떤 아파트들이 재건축에 유리할까?'에 대한 저의 의견을 말씀드리겠습니다.
궁금하신 분들은 영상을 끝가지 시청해주세요.
1기 신도시와 같은 노후 계획도시들은 우리나라가 한창 고도 성장하던 시기에 형성되었습니다.
IMF가 터지기 전인 제조업 중심의 산업화 시대에 맞춰 도시가 형성된거죠.
그래서 단기 개발 용이성과 정주 기능 중심으로 도시가 규격화되었습니다.
정주 기능이란 한 도시에서 사람들이 살아가는데 필요한 병원이나 마트 등 소비 인프라라고 이해하시면 쉽습니다.
그래서 1기 신도시들 보면 이렇게 거주 지역과 상권을 딱 나누어 잘 정돈되어 있는 모습을 확인할 수 있습니다.
신도시를 살아본 사람들이 하는 말 들어보면 하나같이 '살기 좋다' 라고 합니다.
그만큼 신도시는 살기 좋은 환경을 갖추는데 최적화가 되어있다 라고 자료에서 말을 하는 것입니다.
그래, 1기 신도시 살기 좋은데 뭐가 문제냐? 하실 수 있는데요.
바로 살기만 좋은게 문제라는 겁니다.
시대가 바뀌었기 때문에, 제조업 시대에 맞춰 만들어진 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시의 구조가 고도 성장한 현재의 한국 상황에 적합하지 않다, 구조적 문제가 있다는 겁니다.
그럼 어떤 문제가 있느냐?
21세기에 디지털혁명이 일어나면서 유형 물질에 대한 중요성이 약화되고, 새로운 라이프스타일이 대두되고 있습니다.
기존 정통의 제조업들은 큰 생산설비와 그에 맞는 부지가 필요했습니다.
자연히 제조업은 주거시설과 융화되어 있기 어렵습니다.
사람들은 칙칙한 공장 옆보단 반듯하고 잘 정리된, 사람 사는 곳을 좋아하니까요.
하지만 4차 산업혁명인 IT 시대에는 어떻죠?
쉽게 예를 들면 '판교'를 떠올리면 좋습니다.
IT 시대는 물질적인, 하드웨어보단 무형의 소프트웨어가 훨씬 중요합니다.
공장에서 직접 물건을 생산하는게 아닌, 사무실에서 설계하거나 코딩하는 일을 하죠.
그래서 좁은 공간에 많은 사람들이 모여서 일 할 수 있습니다.
공장 처럼 넓은 부지가 필요하지도 않고, 멋진 건물들이 쭉쭉 뻗어있어 멋지다는 느낌을 받게됩니다.
자연히 주거공간과 융화되기에 좋습니다.
요즘 핫하다는 네이버, 카카오, 라인, 쿠팡, 배달의 민족, 토스, 당근마켓 모두 어떤 기업입니까?
IT를 기반으로 한 서비스 기업입니다.
이 회사들이 넓은 부지에 큰 공장들이 필요한가요? 아니죠.
사무실과 컴퓨터, 그리고 데이터 센터 정도만 있으면 됩니다.
아, 쿠팡은 물류 창고도 필요하긴 하겠네요.
아무튼 중요한건 이런 4차산업 기업들은 제조업 보다 훨씬 적은 공간을 차지하면서도 큰 부가가치를 창출하고 있다는 것입니다.
지금의 수도권 도시들은 제조업 시대에 맞춰 설계되었지만, 현재 수도권에는 네카라쿠배 토당 처럼 '지식기반서비스업' 중심으로 급격하게 변화가 진행되고 있습니다.
그에 맞춰 수도권 노후계획도시를 4차 산업형명에 맞춰 변화해야 한다는 것이죠.
이제는 도시와 생산시설을 분리할 필요가 없기 때문에 둘을 합친 도시로 만들겠다,
즉, 베드타운인 소비 도시에서 생산형 도시로 전환하고자 하는 것입니다.
이를 위해서 다양한 계획과 정책이 있겠죠?
그 중에서 우리가 관심 있는건 '재건축' 부분이잖아요?
그래서 어떤 아파트들이 재건축에 유리할까요?
지정요건을 보면 '주민참여도', '노후도', '주민불편', '주변지역 확산 가능성', '대규모 이주수요 고려' 로 되어 있습니다.
그리고 최근 통합 재건축을 추진하고 있고요.
이런 점을 합해봤을 때,
주민참여도는 통합 재건축에 대한 동의율일 가능성이 높죠.
얼마나 주민들이 '통합 재건축'을 하고 싶어하는가, 이것이 중요할듯 합니다.
그 다음이 노후도와 주민불편입니다. 이것은 안전진단일 테고요.
주변지역 확산 가능성, 이것은 역세권입니다.
다만 역세권이 한두개도 아니고, 전부 다 일거에 해당 역세권 개발을 해버린다면 그쪽 지하철 라인은 전멸해버리겠죠?
그래서 그냥 역세권이 아니라 'GTX'가 있거나 이용하기 편한 지역, 혹은 더블 이상의 역세권이 될 가능성이 높다고 봅니다.
그럼 이 내용과 앞에서 말했던 내용을 종합해봤을 때, 1기 신도시 재건축의 방향성은 어떻게 될지 제 의견을 말씀드릴게요.
접근성이 우수한 역세권 지역의 아파트들 중 통합 재건축을 통해 용적률을 올려주는 대신 꽤 많은 기부채납을 받을 것 같습니다.
받은 기부채납으로 예전 같았으면 공원을 조성한다거나 했겠지만, 지금은 정주 기능을 위한 개편이 아닌 '생산 도시'로 전환을 목적으로 하잖아요?
그래서 기부채납 받은 곳들을 업무지구로 건물을 세우는거죠.
혹은 통합 재건축시, 업무지구를 포함한 주상복합으로 재건축해야 특혜를 주는 방식으로 나올 것 같습니다.
굳이 역세권 중심의 통합 재건축을 미는 이유는, 개별적으로 재건축을 하게 되면 업무지구가 불규칙하게 뜨문뜨문 생길 수 밖에 없습니다.
또 비역세권의 업무지구는 기업 유치에 불리하기도 하죠.
(재건축 관련 그림 그리기)
통합재건축을 해야, 기부채납을 받든 업무지구를 포함해서 재건축을 하든 효율적으로 지을 수 있습니다.
이런 형태의 건물의 예시를 들자면 용산역, 신용산역에 위치한 '센트럴파크 타워'를 들 수 있겠네요.
업무동과 상가동, 주거동이 함께 있는 주상복합입니다.
주상복합을 지으려면 자연히 종상향을 해줘야하죠. 기존 2~3종 일반주거지역으론 이렇게 높은 건물을 세울 수 없습니다.
1기 신도시 사람들 마냥 좋으라고 종상향을 해주는게 아니라, 이렇게 업무지구를 지으라고 종상향을 해주는거죠.
이런 형태의 건물들을 1기 신도시 역세권에 세우는 것이 장기적인 플랜일 듯 합니다.
결국 1기 신도시를 비롯한 노후 계획도시의 정비는 20세기의 기준에 규격화된 도시의 모습을 탈피하고 21세기 도시로 전환하려는 게 그 목적에 있습니다.
다들 이해하셨죠?
제가 말씀드린 부분 외에도 노후 계획도시 정비에 관한 많은 내용이 세미나 자료에 있으니 궁금하신 분들은 영상의 설명란을 참고하여 읽어보시면 되겠습니다.
이건 세미나 자료이고 지향하는 부분이기 때문에 확정된 것이 아니며 상황에 따라 달라질 수도 있는 부분인 점은 인지하셔야 합니다.
앞으로도 좋은 정보와 재건축 아파트 분석들로 찾아뵙겠습니다.
여러분들의 부동산 투자수첩, 재건축노트였습니다.
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