1기 신도시 재건축 아파트 절대 함부로 구매하면 안되는 이유

 

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안녕하세요, 여러분들의 투자수첩 재건축노트입니다.

한창 바닥을 쳤던 아파트 거래량이 조금씩 회복하며, 슬슬 반등을 보이는 건 아닐까 하는 기대감을 갖고 있는 분들도 계실텐데요.

거기에 1기 신도시들은 1기 신도시 특별법으로 인한 종상향으로 용적률이 상승함을 기대하고 재건축 투자에 관심을 갖는 분들이 많으실겁니다.

이럴때 좋다고 덥썩 재건축 아파트를 구매하면 매우 위험합니다.

제가 하는 이야기 잘 들어보시고, 꼭 신중하게 매매를 하셔야합니다.

오늘 그 이유를 제가 말씀드릴게요.

 

첫번째, 1기 신도시 종상향으로 인한 용적률 500%까지 완화 가능성이 높지 않습니다.

1기 신도시는 도시 계획을 세울 때 부터 모든 인프라를 현재의 용적률에 맞춰놓았습니다.

1기 신도시 건물들을 모조리 종상향해서 용적률 500%까지 맞추긴 상당히 어렵죠.

안그래도 터지는 지하철, 더더욱 터지게 될거고 도로는 심한 정체로 병목현상이 심해질겁니다.

학교도 포화되고, 전기 수도 가스 같은 시설들도 다 바꿔줘야되죠.

이것들을 어떻게 다 바꿔줄까요?

 

역세권 아파트만 종상향을 해준다?

역세권의 기준도 상당히 애매하기도 하고, 단지간 형평성의 차이로 반발이 굉장히 심할 수 밖에 없기 때문에 이해관계가 너무 심합니다.

일산 주엽역을 예로 들어볼게요.

넉넉잡아 반경 500m 이내를 역세권이라고 규정하고 해준다고 칩시다.

그럼 범위 내에 완벽하게 들어오는 아파트들이야 문제 없겠지만, 애매하게 걸쳐있는 단지들이 있죠?

5단지건영동부아파트나 18단지 대원아파트 같은 곳들이요. 이곳들은 종상향 해줘야할까요? 안해주면 가만히 있을까요?

또 아슬아슬하게 걸쳐있을랑 말랑한 7단지, 10단지, 16단지, 17단지 이곳들은요?

1기 신도시 용적률 상향 기대하신 분들이 많을텐데 용적률 상향 안해주면 가만히 있을까요?

이해관계가 복잡하다는 건 잡음이 많이 나올 가능성이 높다는 것이고, 잡음이 많이 나오면 지연될 여지가 매우 크다는 겁니다.

 

그렇다고 1기 신도시 전체에 아무런 혜택을 안주진 않을거예요.

이야기가 꾸준히 많이 나오고 있고, 이걸 바라는 사람들도 많기 때문입니다.

표를 얻기 위해 어떤 방향으로든 혜택을 주긴 줄겁니다.

다만 언론에서 이야기하듯 1기 신도시 전체 혹은 역세권 중심으로 그 많은 아파트 단지들을 500%까지 종상향 시켜주진 않을거란 이야깁니다.

어떤 아파트들이 혜택을 받을 가능성이 높을지는 추후에 같이 이야기 해보도록 하죠.

 

두번째, 재건축 가능성이 높은 아파트들을 매수해도 이득을 볼수가 없습니다.

제가 지금까지 소개해드렸던 재건축 가능성 높은 아파트들 있죠?

그 아파트들 분명 시간이 좀 걸리긴 해도 다른 일반적인 아파트들 보다 먼저 재건축 될겁니다.

그럼에도 단 한번도 당장 가서 매수하세요! 라고 이야기 한 적은 없죠.

가격을 잘 지켜보고 기회가 왔을 때 매수하라고 말씀드렸습니다.

재건축이 확정되고, 재건축이 완료돼도 이득이 없기 때문이에요.

 

분양가 상한제로 인해 2020~21년도에 '청약 = 로또'라는 인식이 생겼었죠.

선당후곰 이라는 신조어까지 생겨났을 정도니까요.

하지만 지금은 재당첨 제한을 감안하고서도 미분양이 쏟아지고 있습니다.

청약이 당첨돼도 이득은 커녕 손해만 되기 때문이에요.

 

이처럼 지금까지의 재건축도 로또 만큼은 아니지만 그에 준하는 걸로 생각하는 분들이 많은 것 같아요.

하지만, 재건축이 됐다고 해서 무조건 이득을 보는 건 아닙니다.

작년에 높은 대지지분과 낮은 용적률, 초역세권 등의 장점을 갖고 있어 재건축 사업성이 우수하다고 소문났던 한라주공4단지 1차아파트입니다.

17평이 5억을 넘어 최고 6억까지 거래가 됐었어요.

한라주공4단지 1차는 분명 산본에서 제일 빠르게 재건축이 될 아파트 중 하나입니다.

그런데 저때 5억 넘게 주고 구매한 분들, 안타깝지만 어떤 상황일까요?

 

GTX C 확정된 금정역의 준역세권인 래미안하이어스의 25평형 가격을 보겠습니다.

현재 실거래가가 6억대 정도로 보입니다.

 

한라주공4단지 1차의 17평형이 재건축하게 되면, 신축 24~25평형을 받을 가능성이 매우 큽니다.

분담금도 2억 정도 나올 것 같고요.

5억 5천만원에 한라주공4단지 1차를 매수했어요.

그리고 10년을 버텨 드디어 신축에 입주하게 되었습니다.

분담금은 2억을 냈죠.

총 투자금액은 7억 5천만원입니다.

이 가격이면 래미안 하이어스를 매수하고도 1억이 남는 돈입니다.

당장 재건축이 된다 하더라도 1억 손해인데, 10년이다 기다려서 1억 손해를 본다?

이건 똑똑한 투자가 아니죠.

차라리 이 돈으로 신축을 구매하는게 낫습니다.

 

한라주공 5억대일 때인 22년 초, 래미안하이어스는 8억대였습니다.

3억 정도 차이가 나죠.

그럼 1년 뒤인 지금은 어떻게 됐을까요?

래미안 하이어스는 8억 5천에서 6억 5천 정도로 2억이 떨어졌고, 한라주공 4단지 1차는 5억 5천에서 3억 3천으로 2억 2천만원 떨어졌습니다.

래미안 하이어스는 8억 5천만원을 주고 신축을 투자해서 2억의 손해를 봤습니다.

한라주공 4단지 1차는 5억 5천만원을 투자해서 2억 2천만원을 손해봤습니다.

 

비슷하게 2억 정도 손해를 봤죠.

래미안 하이어스는 신축의 인프라라도 누렸지, 한라주공 4단지 1차는 주차 대수도 빡빡하고 낡은 아파트에서 몸테크를 했습니다.

이득도 없는데 굳이 10년 기다리고 고생할 필요가 없죠?

비율로 보면 더 큽니다. 8억 5천 투자해서 2억 잃은건 투자금의 23.5%를 손해본겁니다.

하지만 5억 5천 투자해서 2.2억 잃은건 투자금의 40%를 잃은겁니다.

하락장이더라도 신축을 투자한게 더 나은 상황이에요.

 

아, 하락장이라 그런거 아니냐고요?

상승장이면 달랐을거라고요?

네, 상승장이었으면 5억대에 매수했어도 분명 이득을 봤을겁니다.

하지만 지금이 상승장인가요? 아니죠. 하락장입니다.

상승장일 땐 어떤 아파트를 사든 무조건 벌어요.

상승장엔 다른 아파트들 보다 '더 오를 아파트'를 매수해야하고, 하락장에는 매수를 하지 않거나 '하락장이더라도 이득을 볼 수 있는 곳'을 매수해야하는 겁니다.

'재건축 = 무조건 이득'이 아니라는 얘기를 드리고 싶은겁니다.

 

한라주공 4단지 1차, 매우 좋은 재건축 아파트는 맞아요.

하지만  훌륭한 투자처는 아니었던 겁니다.

2023년에도 한라주공 4단지 1차와 비슷한 상황에 놓인 아파트들이 아직 많아요.

재건축에 대한 기대감으로 과도하게 낀 거품이 아직 빠지지 않았습니다.

거품낀 재건축 아파트를 구매하면 한라주공 4단지 1차를 5억대에 매수하신 분들 처럼 안타까운 상황이 되는겁니다.

이 아파트에 재건축 기대감으로 인한 거품이 꼈는지 끼지 않았는지를 꼭 확인해야합니다.

재건축 사업성이 좋은 곳이라고 무턱대고 진입했다간 신축 구매한 것만 못하게 됩니다.

 

 

세번째는 두번째에서 이어지는 내용인데요, 분담금 폭탄으로 재건축 동의율이 크게 떨어질 수도 있습니다.

일부 사람들은 규제지역이 해제되어, 분양가 상한제 적용을 받지 않아, 일반 분양가를 높여 재건축 분담금을 낮추는 방향으로 갈 것이다 라고 이야기 하는데요.

 

아직은 미분양으로 인한 역프리미엄의 공포가 제대로 확산되기 전이라 체감이 안되지만, 계속 미분양이 쌓여가면 미분양에 의한 역프리미엄이 끼기 시작할겁니다.

건설사들은 어떻게든 미분양난 매물을 팔기 위해 혜택을 주거나 분양가를 깎아주게 될거고요.

이런 상황이 쌓이게 되면 청약하면 안된다는 인식이 퍼지게 될겁니다.

 

건설사들은 재건축 해봤자 손해만 나는거 최대한 하지 않으려고 할거고, 한다 하더라도 일반 분양가를 함부로 높이지 못할겁니다.

자연히 기존 조합원들의 분담금으로 이걸 메꿔야할텐데 그렇게 되면 동의율이 크게 떨어질 수 밖에 없죠.

어떻게, 저떻게 잘 맞춰서 끝까지 재건축을 성공했다 하더라도 미분양나서 역피 껴버리면 투자금보다 못한 집값만 남을 수도 있습니다.

 

먼저 재건축한 아파트들이 어떻게 되는지 선례가 좀 나오고 나면 본격적으로 공포가 확산될 가능성이 높습니다.

 

 

네번째는 부동산 하락장이 아직도 끝나지 않았다는 것입니다.

 

23년 5월 4일, 미국이 또 한번의 금리 인상을 단행했습니다.

현재 미국의 기준금리는 5.25%, 한국의 기준금리는 3.5%로 무려 1.75%의 차이입니다.

 

환율은 1300원대로 매우 높은 수준인데, 이것도 나라에서 원화를 사들여서 어거지로 방어하고 있는 상황이죠.

문제는 그 달러 자체도 가치가 매우 떨어진 상황입니다.

금리를 이렇게 많이 올렸는데도 말이죠.

가치가 떨어진 달러, 그 달러보다 더 많은 가치가 떨어진 원화. 그 원화로 구매하는 한국의 부동산.

현재 한국의 부동산의 경제적 가치는 여러분들이 생각하시는 것 보다 많이 떨어진 상황입니다.

 

미국과의 금리 격차로 이대로 금리를 유지하면 원화 가치는 더욱 폭락하게 될거고, 인플레이션은 더욱 가속화될 수 밖에 없습니다.

한국도 기준금리를 미국을 따라 올릴 수 밖에 없는 상황이죠. 하지만 현재 부실대출 37조원이 올 9월 다가오고 있습니다.

올리기 매우 부담스러운 상황이죠. 올리지 않는다면 더욱 큰일이 나는 상황이고요.

금리를 실제로 올릴지 안올릴지는 모르겠지만, 고금리 기조가 이어질 수 밖에 없는 상황입니다.

지독한 스태그플레이션에 기업들도 매출 및 영업이익이 급감하여 신규 채용을 줄이고 있습니다.

최근 급매들 중심으로 매물이 소진된다고 하지만, 여전히 대중적 인식은 부동산 매수에 부정적입니다.

이런 상황에서 한국의 부동산이 다시 반등하기란 쉽지 않습니다.

부동산은 2008년 서브프라임 위기 이후로 제대로된 하락장을 맞은 적이 없습니다.

중간 중간 조정만 왔을 뿐 쭉 우상향을 했어요.

비교적 최근 부동산 투자를 성공해 수익을 본 젊은 분들은 제대로된 부동산 하락장을 겪어보지 않았습니다.

쭉 올랐기 때문에 '부동산 투자는 제일 안전하다', '언젠간 오르니 버티면 되지 않나?' 라는 식으로 편하게 생각하는데요.

진짜 하락장을 맞이하게 되면 정말 피말리는 기분이 듭니다.

 

오늘 말씀드린 건, 부동산 폭락할거니 절대 투자해선 안된다 혹은 재건축 투자를 하지 말라고 이야기하는게 아닙니다.

좋은 매물과 적절한 타이밍을 볼 수 있는 눈을 기르라는 거죠.

지금 투자가치가 없는 매물들도 상황이 달라짐에 따라 투자가치가 있어질 수도 있습니다.

반대로 지금은 투자가치 있는 매물들도 추후엔 투자가치가 없어질 수도 있죠.

 

부동산은 주식이나 코인에 비해 싸이클이 매우 깁니다.

좀 더 여유를 갖고, 제대로된 매물을 찾아 기회가 왔을 때! 매수를 해야합니다.

투자를 실행하기 전까지 충분히 공부하고, 시뮬레이션 해보면서 깊은 한방을 준비해야합니다.

 

눈을 기르기 귀찮다, 도대체 어떤 아파트를 눈여겨봐야할지 모르겠다 하시는 분들은요, 제 채널에서 괜찮은 단지들을 다뤄드릴테니까요, 구독해주시고 기다려주시면 됩니다.

지금까지 여러분들의 투자수첩, 재건축노트였습니다.