부동산 전망 - 한번 더 집값 폭락이 올 가능성이 높다

 

동영상으로 시청하면 더욱 이해하기 쉽습니다

 

 

 

안녕하세요, 여러분들의 투자수첩 재건축노트입니다.

최근 아파트 거래량이 올라오고, 일부 지역이 반등을 함에 따라 이제 부동산이 다시 상승하는 것 아니냐는 말들이 많이 보입니다.

하지만 저는 반대되는 의견입니다.

이렇게 생각하는 이유 다섯가지를 이제부터 말씀 드릴테니까 궁금하신 분들은 끝까지 시청해주세요.

 

첫번째 이유, 부동산 싸이클은 쉽게 바뀌지 않습니다.

 

주식이나 코인은 싸이클이 상승, 하락 전환 싸이클이 짧죠.

짧게는 며칠, 길어야 5년 이내 입니다.

하지만 부동산은 금액 자체가 매우 크고, 물리적인 한계가 있으며 쪼갤 수도 없어서 주식이나 코인처럼 샀다팔았다 할 수가 없습니다.

그만큼 변화가 느리고, 한번 방향을 정하면 웬만해서는 바뀔 수 없습니다.

 

지난번 정부에서 집값 잡으려고 규제란 규제는 다 했지만 집값은 떨어졌습니다.

반대로 지금이나 이명박 정부때는 규제를 풀어줬음에도 집값은 내렸죠.

부동산 방향을 바꾸는 건 매우 어렵다는 뜻입니다.

 

그래서 주식이나 코인처럼 바이더딥 전략은 상당히 위험합니다.

부동산의 하락장은 언제 끝날지, 어디까지 내릴지 예측할 수가 없죠.

코인이나 주식은 분할매수를 해서 오를 때 까지 저점을 낮춰가면 되지만 부동산은 그게 가능하나요?

쪼갤 수도 없고 가격이 떨어질 때 마다 추매를 할 수도 없죠.

 

 

서울 매매가격 지수를 보면, 2008년까지는 줄곧 올랐습니다.

그러다 리먼 브라더스 사태가 터지며 급락하였고, 다시 반등하다가 결국 2014~15년까지 지독한 장기 침체에 빠졌죠.

싸이클 상 지금도 이때와 같은 반등장일 가능성이 상당히 높습니다.

 

지금 바이더딥을 하는 분들은 부동산 대세 하락장을 겪어보지 않은, 상승장만 겪은 젊은 투자자들 혹은 부동산 투자가 처음인 분들이 상당수일 겁니다.

실제로 유튜브에서 지금이 상승장이다라고 외치는 분들 나이대를 보면 40대에서 30대 후반이 많을텐데요.

대부분 리먼브라더스 사태 이후인 2012년 이후에 부동산 투자를 시작하셔서 큰 돈을 버신 분들입니다.

그때부터 11년이 지난 지금까지는 약간의 조정장 혹은 횡보장 밖에 없었으니 그렇게 생각하실 수 밖에 없습니다.

하지만 부동산 싸이클은 상당히 깁니다.

진짜 부동산 하락장을 겪었다면 지금 시기에 함부로 집 사라고 말하기 어렵죠.

선동해서 본인의 매물을 높은 가격에 팔고 나가려는 의도가 아니라면 말이죠.

 

 

두번째 이유, 심리 패턴입니다.

 

부동산 하락기 전까지는 매수 심리와 매도 심리가 딱 붙어있는게 보입니다.

매수자들은 폭등한 집을 따라가서 사려고 하지만, 매도자들은 호가를 확 띄우며 쉽게 팔려고 하지 않습니다.

마치 2022년 부동산 시장과 비슷하죠?

 

리먼브라더스 사태가 터진 후 아파트 가격이 급락하며 매도 심리가 폭증하고, 매수 심리가 얼어붙죠.

하지만 부동산 폭등기를 겪은 사람들은 부동산 불패 신화를 외치며 바이더딥 전략으로 급매를 매수해나갑니다.

2023년 부동산 시장과 비슷하죠?

 

심리그래프를 봐도 저때와 상당히 유사한 모습을 보여주고 있습니다.

앞으로 심리 그래프가 어떻게 그려질지 대충 보이지 않나요?

 

 

세번째 이유, 오르지 않는 전세가

 

부동산 가격이 하락하면 전세가도 함께 하락합니다.

그와 동시에 부동산 매수 심리도 얼어붙게 되죠.

살 곳은 필요한데, 집을 사기엔 무섭습니다.

 

그때 주구장창 하락한 전세가 눈에 들어옵니다.

한국은 2008년 8월 5.25%였던 기준금리를 2009년 2월 2%로 약 반년만에 3.25%를 낮춰버립니다.

대출 이자도 매우 저렴해졌습니다.

자연히 사람들은 전세에 몰리고, 전세 가격이 상승합니다.

 

사람들이 전세에 몰리니 매수자 수요가 더욱 사라져 집값은 계속 하락합니다.

하락하던 집값과 상승하던 전세가가 어느 순간 가까워지고, 가격 차이가 크지 않게 바뀌어버립니다.

이렇게 되니 사람들은 매매가와 전세가 차이도 얼마 안나는데 그냥 집 사버리자! 하고 매수를 하죠.

그러니 매매가도 오르기 시작합니다.

 

하지만 지금은 계속해서 전세가가 하락하고 있습니다.

전세가는 경제 위기가 터져 기준 금리를 2%까지 대폭 낮춘 2009년 2월 부터 반등하기 시작했습니다.

아직 한국은 기준금리 인하가 시작되지도 않았고, 전세가가 반등하지도 않았습니다.

부동산 상승장이 오려면 전세가 상승장이 먼저 와야합니다.

 

 

 

네번째 이유, PF부실 확대와 기준금리 역전

 

많은 사람들이 금리를 언제 내리나 기다리고 있지만, 금리를 내리는 순간이 되면 그건 정말 경제 위기가 온 것입니다.

현재 한국과 미국의 기준금리 차이는 미국 5.25%, 한국 3.5%로 무려 1.75%의 차이입니다.

그 와중 7월에 미국이 한번 더 기준금리를 올리게 된다면 2% 차이가 되죠.

기축통화인 달러보다 무려 2% 가까운 차이가 나는 원화를 계속 들고 있을 외국인은 없습니다.

안정적인데 금리까지 더 높은 달러를 들고 있는게 훨씬 이득 아니겠어요?

 

자연히 환율은 상승하게 되고, 자본이 빠져나가 원화가 가치를 잃으면 한국은 심각한 경제 위기가 오게 될 수도 있습니다.

우리나라는 이 사태를 막고자 환율 방어를 위해 달러를 엄청 팔아대고 있습니다.

1분기에만 환율 방어에 21억 달러를 순매도 하였습니다.

한국이 미국 보다 기준금리를 높이면 될 일인데, 왜 금리를 동결한 채로 달러를 내다 팔고 있을까요?

바로 한국 경제가 매우 부실한 상황이기 때문입니다.

금리가 오르면 대출 이자가 오릅니다. 소비가 줄어들고 자산 가격이 감소하죠.

하지만 이전 주식과 코인, 부동산 폭등장 때 우리나라의 대출은 상당히 늘어났습니다.

특히 부동산 PF대출은 심각한 지경이죠.

이자는 오르고, 집값은 떨어지니 마구 해줬던 부동산 담보 대출을 사람들이 갚지 못하는 겁니다.

 

연체률을 낮추기 위해 상환 일정을 미뤄버리는 편법이나 사용하면서 억지로 막고 있는데, 이번에 새마을금고가 터질락 말락 이슈되고 있습니다.

거기에 더해 '순살자이' 사건이 터지면서 PF대출 부실에 대한 우려가 더욱 커지고 있죠.

사람들은 건설사 꼴좋다고 비웃고, 해당 아파트 입주민들 중 일부는 보상 받는다고 좋아하는 사람들도 있습니다.

건설사나 개개인을 따졌을 땐 제쳐두고라도, 국가적으론 상당히 큰 리스크입니다.

경제는 서로 긴접하게 관계 되어 있어서 어떤 사건 하나로 전체가 와르르 무너질 수도 있습니다.

IMF, 리먼 브라더스 사태 등 모두 부실한 대출과 채권으로 인해 시작된 경제위기였죠.

이런 위험한 상황에서 한국 부동산이 반등하기란 쉽지 않습니다.

 

 

마지막 다섯번재는 집값 바닥의 시그널 중 하나인 재건축 아파들의 거품이 빠지지 않았습니다.

 

제가 이전에 올려드린 재건축 아파트 분석 영상을 보면 단 한곳도 매수를 적극 추천하는 곳이 없었습니다.

그곳들이 좋지 않은 아파트이기 때문이 아닌, 좋지 않은 타이밍이기 때문입니다.

부동산 상승장 때 끼었던 재건축 프리미엄이 아직 껴있어서, 매수하고 신축이 되더라도 수익이 거의 나지 않거나 오히려 손해이기도 하죠.

 

재건축 투자를 하는 이유는 저렴한 가격에 신축을 얻기 위해서 혹은 시세 차익을 노리기 위해서입니다.

이걸 공식으로 나타내면, '구축 아파트 가격' + '재건축 분담금' + '재건축 될때까지의 기회비용' < '신축 아파트 가격' 이 되야 합니다.

만약 이 부등호가 반대라면, 그냥 신축 아파트 매수하는게 낫겠죠?

재건축 투자를 할 때는 이 왼쪽에 있는 것들은 가격이 저렴할 때, 오른쪽에 있는 것은 가격이 비쌀 때가 적기입니다.

하지만 지금은 그렇지 않은 경우가 많습니다.

 

부동산 상승기는 보통 저금리 유동성으로 시장에 돈이 너무 많이 풀려 시작됩니다.

상승기가 오자 신축 아파트 가격이 먼저 치고 오릅니다.

당연히 살기 좋은 신축 아파트들의 인기가 더 좋기 때문입니다.

그럼 구축과 신축의 가격이 벌어집니다. 재건축 사업성이 좋아지는거죠.

사람들이 재건축을 하려고 여기저기 막 소리를 냅니다.

몇몇 재건축 아파트들이 성공적으로 진행되고, 재건축으로 돈 벌었다는 소리가 들려오며 너도나도 재건축 아파트에 투자합니다.

결국 재건축 아파트들의 시세는 신축 아파트에 준할 정도로 가격이 상승합니다.

그러다 인플레이션이 닥칩니다.

국가에서 금리를 올리고 긴축을 단행합니다.

대출이 어려워지자 부동산 가격이 내립니다.

인플레이션으로 치솟은 원자재 가격 때문에 분담금이 상승합니다.

 

결국  '구축 아파트 가격' + '재건축 분담금' + '재건축 될때까지의 기회비용' < '신축 아파트 가격' 이 공식의 부등호가 바뀌게 됩니다.

오히려 재건축을 하면 손해가 나는 것입니다.

결국 재건축 동의율이 나오지 않고 지지부진 해집니다.

가끔 단합이 잘되는 아파트들이 결국 높은 동의율을 얻고 재건축을 진행합니다.

높은 공사비를 메꾸기 위해 일반 분양가를 올립니다.

높아진 분양가 때문에 분양이 안돼, 미분양이 나거나 입주장에 역프리미엄이 낍니다.

단지 시세가 하락하고, 재건축에 대한 부정적 인식이 생기며 재건축 거품이 꺼져 재건축 아파트 가격이 폭락합니다.

 

그래서 부동산 바닥이 언제인지 보려면, 아무도 집을 사지 않을 때. 특히 재건축 아파트의 인기가 바닥을 칠 때를 보시면 좋습니다.

근데 지금 재건축 시장은 어떻죠?

요즘 평당 공사비가 어느정도인지 아십니까? 700만원 후반대에서 800만원 입니다.

서울 문래동 남성아파트는 720만원까지 공사비를 올려도 아무도 입찰하지 않아 3년째 시공사를 찾지 못하고 있습니다.

1군 건설사 중 한 곳에 재직하고 있는 분의 말을 들어보니, 건설사에서 조합에게 774만원을 제시했다 하자 깜짝 놀라했다고 하더군요.

 

재건축 사업성이 좋은 구축 아파트들이 그 장점으로 아파트 가격이 올랐는데, 분담금 마저 치솟아버리고, 신축 아파트 가격까지 하락해버리니 그 좋은 사업성이 모두 사라지게 되는겁니다.

이래서 재건축 아파트를 투자하신 분들은 본인의 아파트가 신축이 됐을 때 얼마나 벌 수 있을지, 잘 계산해보고 답이 안나온다 싶으면 반등장일 때 오히려 매도를 해야합니다.

 

그래서 우리는 이럴 때 일수록 재건축 아파트를 공부하고 계속 지켜봐야 합니다.

우리가 매수하고 싶은 재건축 아파트가 있다면, 주변 신축 가격은 어떤지, 재건축 분담금은 얼마나 나올지, 추후 재건축이 완료되면 안전 마진은 얼마인지 계속 체크를 해야되는거죠.

그리고 안전 마진이 충분히 확보 된다, 싶으면 그때 들어가면 됩니다.

 

그래서 부동산 하락장일 때가 공부할 기회입니다. 상승장 때 공부하면 늦습니다.

이렇게 시장이 안좋은 시기에, 경제 위기가 닥칠 수도 있는 이 시기에 철저히 준비하고 대비했다가 기회가 왔을 때 깊은 한방을 찔러 넣어야 합니다.

어떤 아파트들을 노려보고 있어야 할지, 제가 알려드리겠습니다.

구독해주시고 앞으로 올라올 재건축 아파트 단지 분석을 기다려주세요.

 

시청해주셔서 감사합니다.

지금까지 재건축노트였습니다.