1기 신도시 일산 재건축 투자처 분석 - 강촌라이프 5단지 아파트

영상으로도 시청 가능합니다

5억대에서 3억대까지 급락! 기회일까? 일산의 미래는?
초역세권 + 대형 호수공원 + GTX A인데, 3억대면 매매 가능한 1기 신도시 재건축 아파트
 
 
 
안녕하세요, 여러분들의 투자 수첩 '재건축노트' 입니다.
재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.
 
이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.
제가 다 찾아드릴거니까요.
 
혹시 저의 분석이 필요한 재건축 아파트가 있다면 댓글로 작성해주세요.
괜찮은 곳이라면 영상으로 다뤄보도록 하겠습니다.
 
 
 

1. 어떤 아파트인가요?

재건축노트 다섯번째 페이지는 1기 신도시 '일산'에 위치한 '강촌라이프 5단지' 아파트입니다.
 

1558세대의 대단지 아파트입니다.
아파트 연식은 1992년으로 재건축 연한인 30년이 지나 재건축 추진이 가능합니다.
실제로 추진위에서 현재 활발하게 재건축 추진을 하고 있습니다.
 
22개동으로 최대 26층 최저 5층입니다.
역에서 멀어질 수록 층수가 낮아지는 경향을 보이는데요.

공원에 가까운 쪽은 일반적으로 20층 이상의 계단식 아파트, 중간은 15층 정도의 아파트, 끝쪽은 5층짜리 복도식 아파트입니다.
또 고층 쪽은 계단식, 저층 쪽은 복도식의 구조를 보입니다.
보통은 층수가 대부분 비슷하거나 달라도 고층, 저층 두 종류인데 이곳은 고층, 중층, 저층 그리고 복도식, 계단식을 모두 갖고 있습니다.
상당히 신기한 조합이죠?
 

14평형

19평형

31평형

 
총 8개의 타입으로 상당히 많아 보이지만, 실질적으론 14평, 19평, 31평 총 3개의 평형이 있습니다.
그 중 31평형 중 D타입은 1개 세대만 있는 평형이라 사실상 7개로 봐도 무방합니다.
평형에 비해 전용면적이 높아서, 다른 아파트 동일 평형에 비해 전용면적이 2평가량 더 많습니다.
그래서 19평형은 일반적인 21~22평형 처럼 방2개 거실 1개 구조에 전용면적은 49m^2이며, 31평형은 33평형 처럼 전용면적 84~85m^2 입니다.
 

국민평형인 전용 84m^2인 31평형의 경우 22년 5월, 최고 7억 9800만원까지 갔지만, 최저 4억 9500만원까지 38%가 떨어졌습니다. 유독 낮은 가격의 직거래라 가족간 거래가 의심됩니다.
실질적인 최저 매매가는 5억 8천만원이고, 현재 활발히 재건축 추진을 하고 있는 덕분에 주민들이 호가를 최저가보다 올려 6억대에 내놓고 있습니다.
 

전용 49m^2의 19평형(대지지분 13.5평)은 22년 6월 최고 5억 4천만원까지 올랐지만, 23년 2월 최저 3억 7천만원까지 31.4% 하락이 되었습니다.
하지만 23년 4월 현재 호가는 탑층 3억 5천만원까지 매물이 나와있는 상태입니다.
31평형 보다 하락폭이 훨씬 큰 상황입니다.
 

전용 36m^2인 14평형(대지지분 10평)은 최고 5억 4550만원으로 무려 경매로 매도가 되었는데요.
이는 19평형 최고가 보다 비싼 금액입니다.
하지만 그 이후로 거래가 되지 않고 있습니다.
호가를 보면 알 수 있는데 19평형의 호가와 별로 차이가 안나죠.
14평형은 엘레베이터도 없고, 역에서도 먼 곳에 위치해있어 평단가가 가장 낮아야겠지만, 19평형, 31평형 보다 훨씬 높습니다.
 
 

2. 입지는 어떨까요?

일산 신도시는 분당 신도시와 함께 1기 신도시 최대 규모이며, 수도권에서도 손꼽을만한 대형 호수 공원을 보유하고 있는 살기 좋은 곳입니다.
일산 호수공원은 수도권에서도 광교 호수공원에 버금가는 규모를 자랑하는 초대형 호수공원입니다.
이정도 규모의 호수 공원은 수도권 내에서도 매우 드물기 때문에 가치가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.
 

강촌라이프 5단지 아파트는 이런 일산 호수공원을 도보로 이용할 수 있습니다.
직선거리는 약 700미터 정도로 도보권이긴 하지만 10분 정도 걸어가야 해서 아주 가깝다고 볼 순 없는데요.
옆을 보시면 강촌공원 ~ 낙민공원으로 이어지는 공원이 있습니다.
이곳은 일산 호수공원과 이어지는 공원입니다. 대로변을 걸어 간다면 약간 멀게 느껴질 수도 있겠지만, 이 공원으로 조성되어 있는 도로를 걸어 호수 공원으로 접근한다면?
일산 호수공원의 연장선이라는 느낌이 들게 됩니다.
약간 과장하면, 강촌공원에 진입한 순간부터 일산 호수공원에 온 것 같은 느낌을 받는거죠.
 

공원 외에도 초중고와 다 인접해있고, 이마트도 도보권입니다.
3호선 마두역까지는 길 하나만 건너면 될 정도로 매우 가까운 초역세권이고요.
 

조금 더 나아가면 웨스턴돔과 라페스타를 중심으로 한 번화가가 위치해있고, 조금 더 가면 킨텍스까지 있죠.
 

일산 하면 또 학군이 유명하죠?
5단지 라이프 아파트 인근엔 160개의 학원이 밀집해있는 학원가가 있습니다.
여기 보다 더 유명한 곳은 주엽역 인근의 학원가인데, 213개의 학원이 위치해있습니다.
평촌 학원가에 이어 경기도 2위를 차지하는 대형 학원가입니다.
평촌 학원가는 한 군데에 모여 있고, 일산 학원가는 이렇게 2개로 나뉘어져 있어서 그렇지, 전체적으로 보면 일산 학원가가 경기도 1위라고 해도 과언이 아닙니다.
 
이외에도 일산은 분당과 함께 최대 규모를 자랑하는 1기 신도시이기 때문에 모든 인프라가 다 갖춰져있습니다.
아파트가 낡긴 했지만, 도시 구성이 세련돼서 그렇게 노후됐다는 느낌도 들지 않죠.
얼마나 살기 좋을 정도냐면, 2022 월드컵에서 한국을 16강 진출시킨 벤투 감독도 이 일산 신도시에서 거주할 정도입니다.
 
환경적으론 100점 만점의 100점인 도시지만, 치명적인 단점이 하나 있는데요.
바로 강남 접근성이 상당히 안좋다는 겁니다.
 

서북쪽에 위치한 일산은 강남까지 들어오려면 직선으로 봐도 DMC - 홍대 신촌 - 용산 - 동작 반포 를 지나야하는데요.
강남까지 직결로 뚫린 지하철이 없기 때문에 실제 거리보다도 훨씬 소요시간이 깁니다.
 

3호선은 서울 서북쪽 외곽을 둘러 지나오기 때문에 서울 삼성역까지 지하철만 1시간 20분이 소요됩니다.
심지어 3호선은 마두역 이전부터 꽉 차서 오기 때문에 종로 쪽 가기 전까진 앉기도 힘듭니다.
 

그나마 가깝다고 볼 수 있는 종로 쪽까지는 지하철로만 43분이 걸립니다. 도어투 도어로 1시간 이상은 잡아야되죠.
종로 3가 역이 아닌, 광화문이나 시청역 등 지하철을 갈아타야하는 경우라면 시간은 훨씬 더 많이 소요될 것입니다.
 

여의도 역시 지하철 기준 1시간 이내로 도달 가능하지만, 환승을 2번이나 해야하고, 그 중 공포의 경의중앙선이 껴있다는 것은 다소 반가운 소식이 아닙니다.
 
판교까지는 볼 필요가 없겠죠?

그나마 DMC, 홍대 쪽 업무 지구는 35분 이내로 도달할 수 있어 출퇴근하기 편합니다.
 
이처럼 분당과 비슷한 수준, 어떻게 보면 분당 보다도 더 살기 좋은 환경임에도 불구하고 집값 차이가 이렇게 많이 나는건 강남 접근성이 매우 떨어지기 때문입니다.
그럼 일산신도시는 미래 가치가 별로 없는 곳일까요?
 
아닙니다.
단점으로 인해 저평가를 받는 일산 신도시가 단점이 해소되면 어떨까요?
일산에는 2개의 교통 호재가 있습니다.
 

GTX A 개통과 서해선 연장입니다.
 
대곡역에 GTX가 개통하면 삼성역까지 무려 15분만에 도착 가능합니다.
마두역은 대곡역과 단 2정거장 떨어져 있으며 5분이면 도착합니다.
갈아타는 시간까지 감안해도 30분 정도면 마두역에서 삼성역까지 도달할 수 있습니다.
이렇게 되면 도어투도어 1시간 이내로 삼성역 인근 회사로 통근이 가능합니다.
 
또한 제2의 판교라고 불리는 서울 강서구 마곡까지도 서해선 연장으로 접근성이 훨씬 좋아지게 됐습니다.
그 전까진 물리적으로 상당히 가까운 곳이었으나 지하철이 연결되어 있지 않아 출퇴근하기 불리했는데요.
지하철로 오게 되면 마곡 접근성이 좋아져 충분히 배후 지역의 역할을 할 수 있을 겁니다.
 
일산은 1기 신도시 특별법을 통해 구축 아파트들이 신축으로 바뀌게 될 수 있고, GTX A와 서해선 연장으로 강남 및 마곡 접근성이 눈에 띄게 좋아집니다.
이렇게 되면 일산에선 마곡, 홍대, 시청, 강남, 용산 등으로 빠르게 갈 수 있으면서 인프라가 다 갖춰진 아주 살기 좋고 출퇴근도 하기 좋은 도시로 탈바꿈하게 됩니다.
일산이 어떻게 달라질지 기대가 많이 됩니다.
 
 

3. 재건축 사업성은 높을까요?

강촌라이프 5단지 아파트의 평균 대지지분은 14.4평입니다.
준수한 대지지분이죠. 역이랑도 가까워서 1기 신도시 특별법의 혜택을 받을 가능성도 높긴 하지만, 언제 통과될지도 모르고 어떻게 통과될지도 모르죠.
아직 확실한게 전혀 없기 때문에 혜택을 못받아도 사업성이 나오느냐를 봐야합니다.
 
14.4평은 충분히 사업성이 나오는 대지지분입니다.
초역세권에 1558세대 대단지 아파트이기 때문에 더욱 그렇죠.
재건축 후 1개 세대당 10평 정도의 대지지분을 갖게 되니, 총 세대수는 2243세대로 늘어나게 됩니다.
현재 세대수 대비 44% 정도 늘어나는 셈입니다.
이정도면 사업성은 충분히 있다고 봐야죠.
 
다만 재건축 사업성과 재건축 가능성은 별개의 문제입니다.
재건축 가능성이 있는 곳은 재건축 사업성이 있지만, 재건축 사업성이 있다고 모두 재건축 가능성이 높은 건 아닙니다.
 
변수는 용적률입니다.
 
재건축 하는 이유는 단순히 구축 -> 신축으로 바꾸는 것 외에, 본인의 집을 넓히거나 투자 수익을 올리는 것도 있죠.
현재 용적률은 163% 입니다.
평형들은 14평형, 19평형, 31평형 3가지가 있습니다.
요즘 재건축 분담금이 비싸기 때문에 기존 조합원 용적률을 200% 이상으로 올리는 것은 다소 무리가 있습니다.
어느정도 사업성을 유지하려면 그래도 200% 까지만 올린다고 가정 하면 약 22.6% 정도 평형을 늘릴 수 있습니다.
14평은 17평, 19평은 23평, 31평은 38평이 되겠네요.
기존 19평형은 전용 59 근처를 겨우 맞출 수 있을 듯 하고, 31평형은 전용 84를 맞추고 남습니다.
하지만 14평은 재건축 후에도 고작 17평을 받게 되죠.
분명 동의율이 높지 않을 겁니다.
 
그럼 재건축이 어려운 거 아니냐고요?
이렇게 끝났으면 제가 이 단지를 소개해 드리지 않았겠죠.
신축 아파트 평형을 59타입, 84타입으로 해서 14평형은 많은 분담금을 내고, 31평형은 33평형을 받는 대신 분담금을 거의 안내는 방향으로 협의가 될 가능성도 있습니다. 빠른 재건축을 위해서요.

재건축 전 면적	재건축 전 세대수	재건축 후 면적	재건축 후 세대수
14평	160	전용 59m^2	1200 (160 + 600 + 540)
19평	600
31평	798	전용 84m^2	1243 (798 + 445)
전체	1558	전체	2243 (1558 + 685)

14평형은 160세대, 19평형은 600세대, 31평형은 798세대 입니다.
14, 19평형과 31평형의 비율은 거의 1대 1입니다.
 
재건축 후 2243세대 중 1200세대를 전용 59, 1243세대를 전용 84로 맞춘다고 가정합시다.
59타입 1200세대 중 14평형, 59평형 조합원들이 가져간 걸 빼면 540세대 일반분양이 가능합니다.
84타입 1243세대 중 798세대를 31평형 조합원들이 가져가면 445세대 일반분양이 가능하죠.
 
다만 이렇게 되면 14평형은 분담금이 거의 2 ~ 3억 가량 나올 수도 있을텐데요.
현재 집값이 3억 정도 하는데 이정도 분담금 내라고 하면 못낼 사람이 많을겁니다.
그렇다고 31평형 분들이 14평 분들한테 그냥 땅을 떼어줄리도 없고요.
 
이렇게까지도 협의가 되지 않을 경우 또 차선의 방법이 있습니다.
14평형은 전체 1556세대 중 160세대 밖에 차지하지 않습니다. 전체의 10% 정도 밖에 되지 않는 비율인데요.
14평형 조합원 모두가 반대하더라도 찍어 누르고 재건축 진행이 가능한 부분입니다.
 
만약 정말 운이 좋게 1기 신도시 특례법으로 용적률 500% 상향을 받는다면?
그럼 지금까지의 고민이 무색해지겠죠.
 
결론은 사업성은 충분히 나오지만, 조합원들이 어떻게 한마음 한뜻으로 잘 뭉치냐가 중요하다! 입니다.
 
 
 

4. 일산 강촌라이프 5단지, 매수해도 될까요?

 
재건축 투자는 당장 돈을 묶어두고 몸이 고생하는 대신 미래에 더 큰 가치로 돌려받기 위해 하는 것입니다.
그럼 결국, 투자를 한 후 재건축이 됐을 때 남는게 있어야겠죠.
 
그럼 3억대 투자금을 들여 강촌라이프 5단지를 매수했을 때, 재건축되어 신축 아파트로 탈바꿈하게 된다면 가격이 얼마까지 오를지를 확인해본다면 얼마나 남는지 알 수 있을겁니다.
다만 일산은 오래된 도시이기 때문에 주변에 신축이 거의 없습니다.
그나마 마두역과 비슷한 입지에 위치한 아파트 한 곳을 찾았습니다.

강촌라이프 5단지 아파트에서 가장 가까운 곳에 있는 신축 아파트는 백석역에 위치한 일산 요진 와이시티 아파트입니다.
59층짜리 주상복합이고, 2016년에 준공된 아주 신축까진 아닌 준신축입니다.
 

전용 59타입의 경우 현재 호가는 6억 9천만원 입니다.
가장 최근 실거래가는 6억 3천만원이고요.
6억 9천만원은 다소 높은 금액으로 현재 시세라고 보기 어려울 듯 싶습니다.
최저 실거래가인 6억 3천만원을 기준으로 잡아보겠습니다.
 
강촌라이프 5단지 19평형의 현재 호가는 3억 5천만원입니다.
가격 차이는 2억 8천만원 입니다.
여기에 재건축할 때 분담금을 1억 5천만원을 낸다고 치면, 총 투자금액은 5억원입니다.
차익은 1억 3천만원이 생기게 됩니다.
분담금이 2억정도 나오게 된다면, 차익은 8천만원으로 줄어들고요.
 
현재 하락장임을 감안할 때, 이 정도 수익률 어떨 것 같으세요?
 
변수는 두가지가 있습니다.
첫번째로 지금 계산한건 1기 신도시 특례법 혜택을 받지 못했을 경우고, 만약 이 아파트가 혜택을 받아 용적률 500%까지 상향하게 된다면, 수익은 훨씬 늘어나긴 할겁니다.
하지만 기약도 없고, 괜히 희망 고문이 될 수도 있어서 안된다고 생각하는게 마음 편할 듯 합니다.
두번째는 비교한 아파트의 입지입니다.

일산 신도시를 넓게 봤을 때, 일산 호수공원과 중심상권을 한 쪽이 중심부라고 할 수 있습니다.
마두역은 웨스턴돔을 위시한 중심상권과 일산 호수공원 등을 도보로 쉽게 접근 가능합니다. 대형마트인 이마트도 가깝죠.
하지만 백석역 부근은 많이 힘듭니다. 일산의 인프라를 누리기에는 너무 구석에 위치합니다.
 

물론 롯데아울렛, 코스트코가 인접하지만 이런 곳은 데일리로 방문하는 곳이 아니잖아요?
주로 차량을 이용해 방문하는 경우가 많은 곳들이기 때문에 장점이 반감됩니다.
벨라시타 정도가 중심상권을 대체할 수 있겠지만, 이거 하나만으론 좀 아쉽죠.
 
GTX A가 들어오는 대곡역까진 마두역이 백석역보다 멀긴 하지만 1정거장 차이라 큰 차이는 아닙니다.
 
입지 상으론 마두역에 위치한 강촌라이프가 더 좋다고 볼 수 있습니다.
따라서 강촌라이프가 재건축 한다면 와이시티보다 훨씬 나을 수 있겠죠.
 
셋째로 아파트 연식과 구조입니다.
와이시티아파트는 2016년에 지어졌기 때문에 2023년인 지금 거의 7년이 된 아파트입니다.
완전 신축이라고 하기엔 좀 애매하죠. 앞서 말했듯 준신축입니다.
즉, 신축의 가치는 현재 와이시티 아파트의 가치보다 좀 더 높다고 볼 수 있고, 차익을 지금의 8천만원 ~ 1억 3천만원 보단 좀 더 널널하게 잡아도 괜찮을 듯 합니다.
 
오늘은 재건축 아파트 중 경기도 고양시 일산에 위치한 강촌라이프 5단지 아파트를 여러분들께 소개해드렸습니다.
다음번에 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다.
 
여러분들의 부동산 투자 수첩, '재건축노트'였습니다.