서울 도봉구 재건축 투자처 - 창동주공 19단지 아파트 분석

 

영상으로도 시청 가능합니다

 

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안녕하세요, 여러분들의 투자 수첩 재건축노트입니다.

지난 영상에서 재건축 투자처로 창동주공 18단지를 소개해드렸습니다.

18단지는 분명 재건축 가능성이 있는 단지지만, 구매하길 고려해봐야 한다.

그 이유로, 비슷한 입지에 더 사업성이 좋고 더 빠르게 재건축할 수 있는 단지가 있기 때문이다 라고 말씀드렸던 것 기억하시죠?

아직 못보신 분들은 우측 상단의 링크를 클릭하셔서 보고오시는 것을 추천드립니다.

 

그래서, 18단지 보다 더 재건축 사업성이 뛰어난 아파트가 어디인지 오늘 재건축노트에서 소개해드리도록 하겠습니다.

 

1. 어떤 아파트인가요?

재건축노트 네번째 페이지는 서울 도봉구 창동에 위치한 '창동주공 19단지' 아파트입니다.

지난번 소개해드렸던 창동주공 18단지와 초등학교 하나 건너 딱 붙어있는 단지죠.

세대수 1764세대의 대단지 아파트입니다.

같은 창동주공 아파트이기 때문에 입지적인 조건은 거의 비슷합니다.

녹천역에서 약간 더 거리가 있는 대신 더블역세권이자 GTX C 확정역인 창동역에 더 가까워서 개인적으론 약간 더 낫다고 생각합니다.

 

소형평형에서 중형평형 중심으로 구성된 18단지와는 다르게, 19단지는 최소 23평형부터 최대 38평형까지 더 넓은 평형으로 구성되어 있고 세대수도 1764세대로 910세대인 18단지 보다 약 2배 가량 더 많습니다.

 

그런데 용적률을 보면 164% 인데요.

여기서 이런 질문이 나올 수 있습니다.

18단지는 138%로 19단지보다 30% 가량이나 낮은데, 왜 18단지 보다 19단지가 재건축 사업성이 좋다고 하는건가요?

 

바로 이 질문에 대해 답을 해드리기 위해 19단지 이전에 18단지를 소개해드렸던 겁니다.

그럼 오늘 저와함께 왜 19단지가 18단지 보다 재건축 사업성이 좋은지,

왜 19단지가 창동을 넘어 도봉구의 재건축 대장 아파트 단지인지 여러분들께 설명드리겠습니다.

 

함께 알아보러 가기 전에 구독과 좋아요, 부탁드립니다.

 

 

2. 용적률이 더 높음에도 재건축 사업성이 더 좋은 이유?

 

자세한 입지 설명은 이전 18단지와 거의 동일하기 때문에 따로 하지 않겠습니다.

만약 18단지 편을 못보신 분은 먼저 보고 오신다면 더 좋을거예요.

 

 

창동주공 19단지와 18단지

창동주공 19단지가 18단지 보다 사업성이 좋은 이유, 그리고 창동을 넘어 도봉구 재건축 대장 아파트 단지인 이유는 바로 대지지분 때문입니다.

앞서 소개해드렸던 18단지의 용적률은 138%, 대지지분은 13.3평이었습니다.

서울 초역세권에 대지지분 13.3평은 분명 괜찮은 수준입니다.

 

포레나노원

재건축 성공하여 현재는 포레나노원이 된 '상계주공 8단지'의 경우에도 평균 대지지분은 13~14평 정도였으니 18단지도 충분히 재건축 사업성이 나옵니다.

 

그럼 19단지의 대지지분은 어떨까요?

무려 16.5평입니다.

이미 재건축한 상계 8단지보다 3평 이상 높은 것은 물론, 경기도권의 사업성 좋다는 웬만한 아파트들 보다도 대지지분이 괜찮습니다.

서울 GTX 포함 트리플 역세권에 대형 하천까지 끼고 있는 대단지 아파트인데 16.5평의 대지지분을 가졌다는 건 재건축 사업성이 미쳤다는 뜻 밖에 안됩니다.

 

19단지와 18단지의 단지 정보 비교

근데, 대지지분은 대지지분이고, 용적률 자체가 높은데 어떻게 18단지보다 사업성이 좋을까요?

쉽게 말해서 재건축할 때 기존 조합원의 평형을 크게 늘릴 필요가 없기 때문입니다.

 

조합원들이 재건축하는데 왜 찬성할까요?

과정도 험난하고, 당장 되는 것도 아니고, 재건축 기간 동안 집에서 이주해서 전세 살고 해야하는데 말이죠.

 

단순히 신축으로 아파트를 탈바꿈하고 싶은 것도 있겠지만, 그것만으론 쉽게 동의율을 얻지 못합니다.

바로 내가 살고 있는 집이 넓어지기 때문이에요.

 

구축 -> 신축으로의 변화도 극적이긴 하지만, 거기에 내 집 평형까지 넓어진다? 완전 금상첨화죠.

단순 구축 -> 신축으로 바뀐다 해도 분명 동의 하는 사람도 있긴 할거예요.

그런데 문제는 75%가 동의를 해야돼요. 이게 쉽지 않거든요.

근데 신축으로 바꿔주면서 거기에 평형까지 넓혀준다?

이러면 반대할 이유가 거의 없거든요. 혼자 거주하시는 노인분들이라면 반대하실 수 있어요.

그래도 대부분의 사람들은 반대하지 않을거예요.

 

그런데 소형평형은 애초에 평형이 너무 작아서 재건축 할 때 진짜 소형 평형만 우후죽순 만들게 아니면 기존 소형 평형 조합원들의 평형을 많이 늘려줘야 돼요.

근데 그걸 중형 대형 평형 사람들이 보고만 있을까요? 본인들 집도 당연 늘리려고 하겠죠.

하지만 연면적은 한정적이니, 그렇게 되면 자연히 일반분양 세대수가 줄어들고, 이건 재건축 분담금의 증가로 이어집니다.

 

하지만 애초에 소형평형이 거의 없는 집들은?

20평형은 25평형만 되도, 28~30평형은 33평형으로만 늘려줘도 만족하게 돼요.

40~50평형 같이 큰 평형들은 굳이 안늘려도 만족하고, 일부 세대는 작은 평수로 받고 분담금을 안내거나 돌려받기도 하죠.

 

18단지의 경우 이런 소형평형 세대수가 무시할 수 없을 정도이기 때문에 분쟁이 발생하기 매우 쉽습니다.

하지만 19단지는 제일 작은 평형이 23평형이기 때문에 여기는 25평형(59타입)만 줘도 만족할 확률이 높아요.

 

 

창동주공 19단지의 23평형과 25평형은 전용면적이 59~60m^2 정도 되지만 방이 2개입니다.

구축 59와 신축 59는 차이가 상당히 크죠.

2베이 2룸 1화장실 59와 3~4베이 3룸 2화장실 59는 차이가 꽤 큽니다.

이건 KTX 타고 가면서 봐도 신축 59가 백배 천배 낫습니다.

 

멋진 조경와 커뮤니티 시설은 덤이고요.

구축 1세대 아파트와 최근 지어지는 3~4세대 아파트는 그 갭 차이가 피처폰과 스마트폰 수준으로 큽니다.

 

그래서 말로만 떠들지 말고, 숫자로 증명해봐! 라고 생각하실 분들을 위해 19단지가 18단지 대비 재건축 사업성이 얼마나 더 나은지 보여드릴게요.

 

	18단지	19단지
현재	910 세대	1764 세대
재건축 후	1176 ~ 1261 세대	2826 세대
추가 세대수	266 ~ 351 세대	1062 세대
추가 세대 비율	29 ~ 39%	62.4%

 

이전 영상에서 보셨듯, 18단지는 현재 910세대이며 재건축 후 1176세대에서 1261세대 정도로 늘어날 수 있습니다. 이건 29% ~ 39% 정도의 세대수 증가이고 이 숫자만큼 일반 분양을 통해 재건축 분담금을 줄일 수 있습니다.

 

반면 19단지는 용적률 164%에 1764세대 입니다.

애초에 평형이 괜찮기 때문에 기존 조합원은 각자 8% 정도 평형을 늘린다 가정하겠습니다.

그럼 용적률은 177% 정도입니다.

포레나노원 용적률과 동일한 수준인 284%까지 맞춘다고 가정하면 107%의 용적률이 남습니다.

추가 세대수가 무려 60%에 달하게 됩니다.

대지지분도 현재 16.5평에 1764세대이니, 대지면적은 29106m^2 입니다.

포레나노원과 동일한 수준인 10.3평으로 계산하면 2826세대로, 62.4%가 증가합니다.

 

일반분양으로 30~40% 가량을 끌어올 수 있는 아파트와 60% 가량을 끌어올 수 있는 아파트, 사업성은 두말할 것이 없겠죠?

정말 만~약에 다들 본인들 평형을 늘리지 않고 재건축하는거로 합의를 본다면, 73%까지 늘어날 수 있습니다.

이정도면 뭐... 분담금 거의 안나오겠는데요?

 

 

 

3. 그래서 창동주공 19단지 매수해도 될까요?

 

매번 말씀드리지만, 재건축 사업성이 좋다고 무턱대고 구매해선 안됩니다.

재건축 사업성이 좋은거랑 투자하는 건 별개의 문제에요.

재건축 아파트를 사는 이유가 뭔가요?

단순히 신축을 갖고 싶어서?

그러면 그냥 신축 사면 됩니다.

 

우리가 재건축 아파트를 공부하고 찾아보는 이유는 저렴한 가격에 신축을 얻기 위해 혹은 시세 차익을 노리기 위해서 입니다.

그럼 창동주공 19단지의 가격과 근처 신축 아파트의 가격을 비교해보고 우리가 먹을게 있나 봐야겠죠.

 

23평형과 25평형의 시세 그래프입니다.

30%대 가량 떨어진 것을 확인할 수 있습니다.

전용 59~62 정도 되는 평형이 현재 6억대 정도로 실거래가 이루어졌습니다.

 

 

현재 호가를 보면, 제일 저렴한 것이 26평형의 6억 9천만원입니다.

30평대로 가면, 36평형이 10억인데 1층이고요, 탑층은 10억 8천만원 입니다.

그럼 근처 신축아파트인 포레나노원의 호가를 봅시다.

 

 

24평형 중층 기준 8억 2천만원, 33평 저층 11억 중층 11억 5천 입니다.

동일 평형 기준으로 59타입 수준은 1억 3천만원, 84타입 기준은 1억 차이가 납니다.

동일평형 기준 재건축 분담금이 0원이라고 가정했을 때, 재건축 되기까지 기다리는 걸 생각한다면... 그렇게 좋은 장사는 아닌 것 같습니다.

물론 창동주공 아파트가 포레나노원보다 더 신축이 될거고, GTX도 들어올거고, 중랑천을 끼고 있어서 프리미엄도 붙긴 하겠지만 그걸 감안하더라도 지금의 시세 차이는 상당히 좁습니다.

 

심지어 포레나노원의 지금 가격도 팔리지 않고 있는 가격이라는게 문제죠.

창동주공19단지의 사업성이 워낙 좋아서, 동일평형을 받게 될 경우 재건축 분담금을 돌려 받을 정도가 돼야 투자할만 합니다.

재건축이 될 때까지 구축에 살거나 돈이 묶여야 하고, 기다리고, 조합원 갈등 터지면 스트레스 받고... 이런걸 다 이겨내는 것 까지 감안하면 지나간 세월과 투자금에 비해 먹을게 너무 없습니다.

미리 들어와 있는 분들은 상당히 크게 이득을 봤겠죠.

 

 

이제 슬슬 이런 이야기도 들릴법 합니다.

얘는 재건축 사업성이 좋은 아파트 추천해준다 해놓고 매번 먹을게 없다고 사지 말라하냐?

투자를 하란거냐 하지 말란거냐?

 

경기는 갈수록 안좋아지고 있고, 부동산에 대한 관심은 크게 식은 상태입니다.

이럴 때일 수록 정신을 똑바로 차리고, 우리에게 기회가 왔을 때 콱! 움켜잡을 수 있도록 구매 후보지를 노려보고 있어야합니다.

 

부동산 투자는 돈만 있다고 할 수 있는게 아닙니다.

매수할 수 있는 자금, 적절한 시기를 볼 줄 아는 눈, 그때 과감하게 돈을 투자할 용기, 투자한 곳에 호재가 터질 운, 이 4가지가 모두 있어야합니다.

남들이 부동산 투자에 눈을 돌렸을 때, 우리는 더 열심히 공부하고 찾아봐서 기회가 왔을 때 깊숙한 한방을 찔러넣을 수 있도록 칼을 갈고 닦아 놓으며 기다립시다.

 

오늘은 도봉구 창동에 위치한 창동주공 19단지 아파트를 여러분들께 소개해드렸습니다.

다음번에 더 좋은 정보를 갖고 찾아뵙겠습니다.

 

여러분들의 부동산 투자 수첩, 재건축노트였습니다.