1기 신도시 산본 재건축 투자처 - 한라주공 4단지 1차 아파트 분석

6억에서 3억 3500만원!? 44%나 폭락했지만, 재건축 사업성이 우수한 아파트

 

영상으로도 시청 가능합니다

 

안녕하세요, 여러분들의 부동산 투자 수첩 ‘재건축노트’입니다.

재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.

 

이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.

제가 다 찾아드릴거니까요.

 

재건축 가능성은 다양한 방면으로 살펴봐야 합니다.

단순히 오래되었다고, 역세권이라고 재건축이 가능한 건 아니라는 소립니다.

그래서 제가 대신 재건축 아파트를 찾아드리고, 재건축 사업성을 분석해서 마지막으로 제 의견까지 덧붙여 이 아파트 매수를 추천 드리는지, 드리지 않는지까지 말씀 드리겠습니다.

혹시 저의 분석이 필요한 재건축 아파트가 있다면 댓글로 작성해주세요.

괜찮은 곳이라면 영상으로 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

1. 어떤 아파트인가요?

 

재건축노트 첫번째 페이지는 ‘산본'에 위치한 ‘한라주공 4단지 1차 ‘ 아파트 입니다.

산본 신도시는 군포에 위치한 1기 신도시로, 1기 신도시 중 규모가 가장 작습니다.

 

총 1248세대의 대단지 아파트이기 때문에, 재건축 됐을 때 다양한 커뮤니티 시설이 들어올 수 있는 가능성도 높고, 사람들의 선호도도 높을 것이라 예상됩니다.

 

아파트 연식은 1992년 4월로, 2022년 4월에 재건축 연한인 30년이 지나, 안전진단만 통과한다면 재건축이 가능해졌습니다.

 

 

평형은 17평, 18평, 21평, 23평, 26평 4가지가 있고, 26평은 A와 B 두개의 평형으로 나뉘어 있습니다.

하지만 전용면적과 구조가 17평과 18평이 같고, 21평과 23평이 같습니다.

26평형은 A형에는 방 2개, B형은 방이 3개이고 전용면적이 약 1평 정도 차이가 납니다.

사실상 4개 평형인 셈이죠.

 

가장 저렴한 17, 18평형 전용면적 42m^2의 경우 최고 6억을 찍었다가 최근 실거래가 3억 3500만원으로 무려 44%가 폭락했습니다.

작년 초까지 4억대에 거래되던 매물이었으나, 1기 신도시 재건축 용적률 500% 이슈 및 유명 유튜버의 소개로 가격이 천정부지로 올랐었는데요.

적은 거개량으로 오른 가격 거품은 하락장에서 크게 꺼지며 거의 50%에 육박하는 가격 하락을 보여주게 되었습니다.

아직 하락장이 시작된지 오래 되지 않았기 때문에 여기서 더 떨어질지, 아니면 횡보할지, 안전진단을 통과하여 떡상하게 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

 

현재 호가는 4억원 정도에 나와있습니다. 하지만 팔릴 기미는 아직 보이지 않네요.

 

 

2. 입지는 어떨까요?

 

한라주공 4단지 1차 아파트는 산본신도시의 수리산역 바로 앞에 위치해있습니다.

입지상으로 장단점이 분명한 곳인데요. 여러분들이 딱 봐도 보이죠?

 

가장 큰 장점으로는 역까지의 거리가 상당히 가깝다는 점입니다.

제일 가까운 동 기준으로 도보 3분, 제일 먼 곳 기준으로 도보 7분입니다.

 

도로를 건너야하기 때문에 '역품아' 수준 까진 아니지만, 그 수준으로 가깝습니다.

역 사이에 대로변 횡단보도가 있다면, 신호 대기 시간 때문에 역과 가깝다는 장점을 다 까먹어버릴 수 있는데요.

이곳은 육교와 연결되어 있어 훨씬 낫습니다.

과장 좀 더하면, 역과 가까운 동들은 배란다에서 지하철 들어오는 소리 듣고 달려나가도 탈 수 있겠습니다.

 

주변이 산으로 둘러쌓여 있기 때문에, 공기도 좋고 아파트 동, 호수에 따라서 시원한 숲뷰를 누릴 수 있습니다.

 

또 하나의 강력한 장점은 GTX C 노선이 수리산역과 고작 2정거장 떨어진 금정역에 생기기 때문입니다.

지하철로는 6분, 도보까지 다 더하면 15분이 걸리기 때문에 사실상 GTX 준역세권에 준하는 입지를 지니고 있습니다.

하지만 GTX A도 개통이 안된 상황에서 GTX C가 개통되는 것을 기다리는 건 꽤나 지루할 수도 있겠습니다.

 

치명적인 단점은, 아쉽게도 산본의 중심상권과는 제법 거리가 있습니다.

중심 상권과 도보로 26분 걸리기 때문에 사실상 걸어가긴 어렵습니다.

운동 삼아서 가는 경우가 아니라면 말이죠.

 

지하철이나 마을버스를 이용해서 중심상권까지 이동하더라도 10분 정도가 걸리며, 지하철 / 버스 대기 시간까지 합치면 15분 ~ 20분 정도 걸릴 듯 합니다.

 

지도에서 보면 가까워 보이겠지만, 실제로 가보면 같은 산본 신도시가 맞나? 생각이 들 정도로 좀 외져있다는 느낌이 들었습니다.

주변도 산에 둘러쌓여 있어 더더욱 그렇습니다.

조용한 곳을 좋아하는 분들에게는 적합하겠지만, 상권과의 접근성이 중요한 분들에게는 아쉬운 점입니다.

 

가장 가까운 공원은 철쭉공원으로 수리산 초입부를 공원으로 활용한 듯 싶습니다.

평평한 느낌의 공원은 아니고, 규모도 크지 않은 동네 공원 수준 정도로 보입니다.

도보로 13분 정도로 가려면 갈 수 있긴 하지만, 접근성이 뛰어나다고 보긴 어려울 것 같습니다.

 

제법 규모가 큰 공원인 초막골 생태공원이 근처에 있는데요.

면적도 넓고, 연못도 있고, 야영장까지 있는 대형 공원입니다.

하지만 직선 거리에 비해 접근성이 안좋아서 도보로 45분이나 걸립니다.

사실상 걸어가기 힘들다고 봐야죠.

 

차량을 이용하면 공원 주차장까지 4분 정도 걸리지만, 주차장 부족한 아파트에 사시는 분들은 공감하실겁니다.

다시 주차하기 힘들어 웬만하면 저녁엔 차량 이용을 하고 싶지 않다는 것을.

초막골 생태공원은 사실상 주말 나들이 가는 용도가 아니라면 없다고 생각하는게 마음 편할 것 같습니다.

 

대신 초등학교와의 거리는 가깝습니다.

아파트 정문 기준 3분이면 갈 수 있습니다.

아파트와 초등학교 사이에 대로변이 없기 때문에 안전합니다.

 

그 외에는 아파트 상가 이외에 어떤 시설도 없다고 보셔야합니다.

그 흔한 헬스장도 이 아파트 주변엔 없어서, 산본 중심상가까지 지하철이나 버스로 이동해야합니다.

 

한가지 다행인 점은 한라주공4단지 2차 아파트 밑에 군포복합문화센터를 짓고 있는데요.

한라주공 아파트의 부족한 인프라를 어느정도 해소해줄 수 있을 것으로 예상됩니다.

하지만 1차에서는 도보로 15분 정도 걸립니다.

 

 

그럼 가장 중요한, 주요업무 지구까지의 거리는 어떻게 될까요?

 

 

국내 최고의 주요업무 지구인 삼성역까지 58분이 걸립니다.

수리산역에서 지하철만으로 49분이고요.

삼성역에 위치한 직장으로 실질 출퇴근 시간은 도어투도어로 한시간 10분에서 한시간 반 정도를 생각하시면 될 것 같습니다.

GTX C가 개통한다면 이 시간은 훨씬 크게 단축 되겠죠.

금정역에서 삼성역까지 직통으로 뚫리게 되니까요.

 

GTX 개통시, 아파트에서 금정역까지 15분, 금정역에서 환승하고 대기하는데 (넉넉잡아) 10분, 금정역에서 삼성역까지 16분, 삼성역에서 회사까지 10분 잡으면 도어투도어로 50분 이내에 도달할 수 있을 예정입니다.

 

그 외에 여의도역까지는 58분, 지하철로 49분입니다.

 

광화문역까지는 1시간 8분, 지하철로 1시간 6분

 

판교역까지는 빨간 버스 이용시 48분, 지하철 이용시 1시간 10분, 지하철만으로 1시간 1분이 소요됩니다.

다만 판교는 인덕원역에서 월곶판교선이 개통하게 된다면 시간이 좀 더 줄어들 것입니다.

 

모든 주요 업무지구들까지 실 통근 시간이 1시간 이상 걸리는 위치입니다.

장점으로는 어느 업무지구든 어느 지역이든 소요시간이 비슷해서 이직을 하더라도 큰 문제가 생기지 않을 가능성이 높고요.

단점으로는 어느 곳에 직장을 다니든 편하게 다니긴 힘들다는 겁니다.

 

그래도 출퇴근을 못할 정도는 아니기에, 1기 신도시 중 가격대가 저렴한 편이라는 걸 생각하면 나쁘지 않습니다.

 

 

3. 재건축 가능성은 높을까요?

재건축에서 가장 중요한 건 '대지지분'입니다.

산본에 위치한 유일한 신축급 아파트인 '래미안하이어스'의 평균 대지지분은 10평입니다.

최근 신축 아파트의 경우 10평 정도의 대지지분을 보유하는데요.

 

한라주공4단지 1차의 평균 대지지분은 17.1평, 용적률은 116%입니다.

즉, 재건축을 하게될 경우 10평은 내가 쓰고, 7.1평은 분양으로 풀 수 있습니다.

세대수가 1248세대이기 때문에 일반 분양 가능한 대지지분은 8861평입니다.

분양 1세대당 10평씩 가져가니, 재건축 하게 되면 886세대를 분양할 수 있는 것이죠.

원래 세대수의 70%에 해당하는 굉장히 많은 숫자이기 때문에 재건축 분담금 부담이 상당히 내려가겠죠?

 

만약 전체를 24평형(59타입)으로만 구성할 경우 용적률 250% 기준, 2226세대로 거의 1천세대가 늘어나버립니다.

하지만 전체를 59로 구성할 가능성은 거의 없고, 10평대 ~ 20평 초반대는 59타입, 그 이상은 84타입을 받는 쪽으로 흐르지 않을까 싶습니다.

 

작년에 핫했던 재건축 투자처인지라, 투자자들이 많이 들어와서 그런지 진행이 굉장히 빨라, 2022년 5월에 바로 재건축 예비 안전진단 평가를 받았습니다.

 

최근 재건축 정밀진단 규제도 완화되어, 주거환경에 대한 비율이 대폭 늘었는데요.

주거환경 중 중요한 요소인 주차대수는 세대당 0.3대로 상당히 열악한 상황입니다.

지하주차장도 없어서 예전에 임장갔을 때 주말 낮인데도 주차하기 상당히 힘들었던 것으로 기억합니다.

덕분에 정밀안전진단 통과 가능성도 상당히 높다고 판단됩니다.

 

중소에서 소형으로 구성되어 재건축 됐을 때, 세대간 이익 간극이 적어 한마음으로 움직이기 쉽다고 판단됩니다.

 

 

이렇게 좋은 소식만 가득하면 좋으련만... 안좋은 소식도 있습니다.

 

한라주공 4단지 보다 입지적으로 우위에 있다고 볼 수 있는 준신축 '래미안 하이어스'아파트의 가격을 보면 59타입 기준 6억 9천만원에 나와있습니다.

10년 이상의 격차가 있고, 래미안 하이어스는 초역세권이 아니라는 단점이 있긴 합니다.

다만 GTX C 정차역이자, 1, 4호선 더블역세권인 금정역에 도보로 11분 이면 갈 수 있습니다.

주변 인프라도 훨씬 낫죠.

잘 쳐줘서 입지적으로 서로 동급이라고 가정해봅시다.

 

한라주공 : 호가 4억 + 재건축 분담금 + 불편한 주차 + 복도식 구축아파트 + 초역세권 + 재건축 하는 동안 이사 및 주거비용

VS

래미안 하이어스 : 호가 6.9억 + 준신축 + 넉넉한 주차 + 더블 역세권

을 비교했을 때 사람들은 어디를 선택할까요?

여러분이라면 어디를 선택하시겠어요?

 

이것도 현재 가격 기준이고, 만약 집값이 더 하락하게 될 경우도 꼭 고려하셔야 합니다.

먹을게 많이 없어진다면 굳이 재건축을 하고싶어하지 않는 사람들이 많아져 재건축 동의율이 떨어질 수도 있습니다.

 

 

4. 한라주공 4단지 1차, 매수해도 될까요?

 

전체적으로 한라주공 4단지 1차 아파트의 입지는 초역세권, 주요 업무 지구까지 1시간 내외로 도달할 수 있는 경기도권이라는 장점이 있습니다.

초등학교도 초품아 수준으로 가깝죠.

주변 인프라가 자연 이외에는 거의 없어서 실생활에서 다소 귀찮은 부분들이 생길 수 있지만, 집 밖 나가는 걸 안좋아한다면 실생활에 큰 문제는 없을겁니다.

재건축을 하게 된다면 다양한 커뮤니티 시설도 들어올테니 그 부분도 기대할 수 있고요.

 

투자자 비율도 높아서 다들 재건축 하려고 한마음 한뜻으로 노력하고 있습니다.

예비안전진단 통과를 재건축 가능 연한이 된지 한달만에 끝내버렸다는 점만 봐도 그렇죠.

 

하지만 주의해야할 점도 있습니다.

재건축 사업성과 가능성이 높은 만큼, 말 그대로 몸테크가 필요하다는 점도 염두에 둬야합니다.

역과 매우 가깝긴 하지만, 수리산역 자체가 주요 업무지구와 가까운 편은 아닙니다.

또한 4호선은 상당히 빡빡한 지하철이며, 안산에서부터 타고 오는 사람들 덕분에 지하철 자리에 앉기도 어렵습니다.

대부분 서울을 가는 사람들이기 때문에 내릴 때 까지 앉기도 힘듭니다.

또 퇴근시간에 사당역에 굉장히 많은 사람들이 4호선을 기다리고 있어서 앉아가는 건 물론, 한번에 지하철 타고 가는 것도 꿈도 못꿉니다.

 

GTX C가 개통된다면 이동 시간 자체는 꽤 줄어들겠지만, 아직 기약이 없습니다.

주변에 마트나 헬스장, 음식점 등이 거의 없어서 항상 산본 주요상가까지 지하철이나 버스를 타고 이동해야 합니다.

 

또한 재건축이 항상 장점으로 작용하는 것은 아닙니다.

둔촌주공도 현재 국가에서 미분양 안나게 하려고 온갖 규제를 풀어주었지만, 계약률이 낮아 위기인데요.

이처럼 재건축이 되어도 미분양 나버리면 큰 문제가 생깁니다.

사업은 진행해야 하는데, 미분양나서 사업 자금 조달이 안된다?

정말 재수없으면 건설사가 파산을 할 수도 있고요.

바로 집값은 수직하락 하게 됩니다.

상승장에 다른 아파트 대비 폭등했던 재건축 아파트들이 하락장에 그 이상으로 폭락하는 것도 다 이런 이유죠.

 

최종적으로 저의 의견입니다.

분명 한라주공 4단지의 재건축 가능성은 아주 높습니다.

하지만 현재 가격과 입지를 고려했을 때, 재건축이 성공하더라도 분담금을 더하면 먹을 수 있는 갭이 크진 않을 것이라 봅니다.

어디까지 하락할지 알 수 없기 때문에 더더욱 불안하죠.

 

3억대에 매수해서 7억대 아파트가 되고, 분담금이 1억 정도만 나온다면 2억대의 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

하지만 4억에 매수해서 6억대 아파트가 되고, 분담금이 2억 가까이 나온다면 오히려 손해가 될 수도 있죠.

용적률과 대지지분이 워낙 좋아 분담금이 1억 정도만 나온다고 해도, 4억 + 1억이면 5억인데, 집값이 더 떨어진데다가 미분양까지 나버려서 신축 집값이 5억대가 되어버린다면 그냥 고생만 해버린 셈이 되는거고요.

 

그래도 초역세권에 중심 업무지구와의 거리가 1시간 내외 정도인 점을 감안했을 때, 몸테크가 아주 힘든 정도는 아닙니다.

 

등급을 매겨보자면, 재건축 사업성 A / 개발호재 및 방해요소 B / 교통 B / 주변 환경 C 입니다.

종합 등급은 B 입니다.

이 종합 등급은 재건축 가능성이 있는 아파트들 중에서 B 등급이라는 이야기입니다.

 

저의 최종 의견은 '매수를 추천한다', '매수를 고려해봄직 하다', '매수하길 고민해봐야 한다', '매수 추천하지 않는다' 중 '매수를 고민해봐야 한다' 입니다.

아파트 자체의 재건축 가능성은 매우 높긴 하지만, 현재 하락장인 점, 호가가 애매하기 때문에 먹을 거리가 얼마 없을 수도 있다는 점, 주변 인프라가 열악하다는 점 때문입니다.

하지만 추후 가격 조정이 더 되거나 급매로 잡을 수 있게 된다면 '매수 추천' 혹은 '매수 고려' 수준이 될 수도 있겠습니다.

 

오늘은 재건축 아파트 중 군포시 산본신도시에 위치한 초역세권 아파트 '한라주공 4단지 1차'를 여러분들께 소개해드렸습니다.

도움이 되셨다면 구독과 좋아요 꼭 부탁드리겠습니다.

 

여러분들의 부동산 투자 수첩, '재건축노트'였습니다.