1기 신도시 분당 재건축 투자처 분석 - 서현역 시범현대 아파트

영상으로 시청하시면 더욱 이해하기 좋습니다

 

 

안녕하세요, 여러분들의 투자 수첩 '재건축노트' 입니다.
재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.
 
이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.
제가 다 찾아드릴거니까요.
 
혹시 저의 분석이 필요한 재건축 아파트가 있다면 댓글로 작성해주세요.
괜찮은 곳이라면 영상으로 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

1. 어떤 아파트인가요?

재건축노트 여섯번째 페이지는 1기 신도시 '분당' 서현동에 위치한 '시범현대' 아파트입니다.

 

1695세대의 대단지 아파트입니다.

아파트 연식은 1991년으로 재건축 연한인 30년이 지나 단독 재건축 추진이 가능합니다.

또한 시범단지는 분당에서 제일 핫한 재건축 투자처로 유명한데요.

그 이유는 사업성도 있겠지만, 통합 재건축 이야기도 있겠죠.

관련된 자세한 내용은 뒤에서 이야기하기로 하겠습니다.

 

총 29개 동으로 4층짜리 저층 부터 30층짜리 고층 까지 있습니다.

평형이 소형부터 대형까지 골고루 있고, 대형평형도 꽤 많기 때문에 주차대수는 91년식 아파트인 것 치고 상당히 많은 세대당 1.01대입니다.

 

소형 평형으론 18평, 21평형이 있습니다.

하지만 18평도 방이 2개, 21평형은 방이 3개입니다.

공급면적에 비해 전용 면적이 훨씬 큰데요, 저층 계단식 아파트에 위치한 평형이라 전용률이 80%를 넘어가기 때문입니다.

18평은 전용 49m^2, 21평형은 전용 59m^2로 다른 아파트들 동일 공급면적 대비 한 사이즈 씩 전용 면적이 크다고 보시면 됩니다.

 

 

 

18평은 최고 9억 3천만원까지 갔지만, 8억 6천만원의 실거래가를 23년 4월에 기록했습니다.

호가는 8억 4천만원으로 최근 실거래가 대비 낮아진 호가를 보여주지만, 여전히 거래는 되지 않고 있습니다.

8억 6천 실거래가는 로얄층인 3층이었기 때문에 1층 8억 4천의 호가는 좀 비싸다고 생각하는 것 같습니다.

또 원체 거래량이 적습니다.

 

21평은 최고 11억 9천만원까지 갔으며, 22년 6월 11억 7천이라는 최고가와 비슷한 가격에 거래된 후 아직까지 거래가 없습니다.

호가는 10억까지 내려갔지만 거래까지 이어지진 않았습니다.

 

 

중형 평형은 32, 33평형과 39평형이 있습니다.

32평형과 33평은 동일하게 전용 84이지만, 32평형은 3베이, 33평형은 2베이 입니다.

그래서 32평형이 좀 더 인기가 좋습니다.

 

32평형은 최고 16억 4천만원에 거래됐다가 12억까지 확 떨어졌습니다.

반면 33평형은 최고가 15억 9500만원을 찍은 뒤 단 한 건의 거래도 일어나지 않고 있습니다.

32평형에 비해 거래량이 매우 부족합니다.

두 평형의 세대수가 200세대 초중반대로 동일한 수준이지만 거래량 차이가 심하다는 건 확실히 3베이의 인기가 좋다는 걸 알 수 있죠.

호가는 두 평형 모두 14억입니다.

 

 

그리고 대형평형은 너무 많아서 일일히 소개시켜드리면 너무 길어질 것 같아 포괄적으로 설명드리겠습니다.

분당의 대형평형은 이점이 상당히 많습니다.

첫째로 대지지분이 굉장히 큽니다.

단지 평균 대지지분만 20평대인데, 대형 평형의 대지지분은 말할 것도 없겠죠?

대지지분이 클 수록 재건축 할 때 유리하고, 정말 큰 평형들은 재건축 시 집을 한 채 더 받거나 펜트하우스를 받을 수도 있습니다.

둘째로 대형 평형의 평단가가 낮습니다.

지난 아파트 대상승장 때 소형평형의 인기로 대형평형의 평단가가 상당히 저렴합니다.

중소형평형은 4천만원 중반대이지만, 40평대 이상으로 가면 3천만원 중후반대로 크게 내려갑니다.

60평대는 3천만원 정도로 내려가고요.

대지지분당 단가가 낮아져 재건축 했을 때 이익이 극대화 됩니다.

셋째로 중소형평형의 인기로 공급이 과해져 오히려 대형평형이 희소성을 갖습니다.

아파트 사이클 상 대형평형, 소형평형 둘이 번갈아가면서 인기를 끕니다.

왜냐하면 소형평형이 인기 있을 땐 소형평형을 많이 짓게 되고, 소형평형 공급이 많아지는 만큼 대형평형의 공급이 감소해 대형평형 가격이 오르죠. 그리고 그 반대되는 일이 다시 일어나고요.

즉, 다음 아파트 상승장에는 희소한 대형평형을 중심으로 상승할 가능성이 높기 때문에 저렴하게 대형평형을 매수하게 되면 재건축이 되지 않더라도 상승장이 왔을 때 더 큰 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

 

호가는 40평대 16억, 50평대 18억, 60평대 20억 정도입니다.

평단가는 59평형이 3천만원대로 제일 저렴하고, 40평대가 3400만원대로 가장 비쌉니다.

 

 

2. 입지는 어떨까요?

분당 신도시는 일산 신도시와 함께 1기 신도시 최대 규모이면서 1기 신도시 중 원탑을 넘어 웬만한 서울 지역과도 비교 우위를 점할 수 있는 강력한 도시입니다.

사실 워낙 유명한 곳이기 때문에 분당의 입지를 설명한다는 것도 새삼스럽긴 합니다.

 

천당 아래 분당이라고 불릴 정도로 분당 집값이 비싼 이유는 살기 좋은 것도 있겠지만 가장 중요한 '양질의 일자리'가 인접해있기 때문이죠.

강남 접근성도 뛰어나지만, 무엇보다 앞으로 더욱 커질 반도체, IT 관련 대기업이 밀집해있는 '판교 테크노벨리'가 초인접해있습니다.

반도체 공장은 평택, 용인 등 K 클러스터에 위치해있는 건 맞아요.

그런데 공장은 점차 무인화 될거고 규모에 비하면 인력은 그리 많지 않습니다.

반면 판교에선 반도체를 연구하고 개발합니다.

결국 대한민국의 미래 산업의 중심지는 판교가 될 수 밖에 없습니다.

 

굳이 재건축을 이야기하지 않더라도 분당의 투자가치는 아주 뛰어납니다.

 

그런 판교와 매우 인접한 분당, 그 중에서도 서현역의 입지는 매우 뛰어나다고 할 수 있죠.

1기 신도시라 반듯하게 도로가 정렬되어 있고, 상권과 인접하면서도 분리가 상당히 잘 되어 있습니다.

근처엔 탄천이 흐르고, 분당호가 있는 분당중앙공원이 초인접해있으며, 조금만 더 나가면 거대한 분당저수지가 있죠.

또한 분당초등학교를 품고 있고, 이 초등학교는 시범현대와 시범우성 아파트 단지의 학생들만으로 구성되어 있습니다.

일자로 이어진 상권 라인엔 학원가도 잘 되어 있음은 두말할 필요도 없겠죠.

롯데마트 서현점이 폐점하여 근처에 대형마트가 없다는 건 개인적으로 조금 아쉽긴 합니다.

 

또 하나 아쉬운 건 역과 인접해보이긴 하지만 이쪽 동네가 역 기준 위 아래로 쭉 길기 때문에 역세권이라고 부르기 애매하다는 것입니다.

제일 가까운 동 기준 도보로 14분 정도가 나오며, 둘러가지 않고 쭉 가도 10분은 잡아야합니다.

제일 먼 동은 네이버 기준 26분이 나오며, 단지를 가로질러가도 20분 가까이 소요됩니다.

 

지하철도 판교와 무지 가깝긴 하지만 직통으로 뚫리진 않아서 경강선 혹은 신분당선으로 환승을 해야합니다.

경강선은 배차간격이 매우 넓어서 불편하고, 신분당선은 비용이 비싸서 부담되죠.

 

강남역까지는 24분, 삼성역까지는 30분이 소요됩니다.

서울 신도림역에서 강남역까지가 26분, 한양대역에서 강남역까지 2호선만 탔을 때 27분이 걸리니 서현역이 얼마나 강남 접근성이 뛰어난지 알 수 있죠.

 

충무로역이나 여의도역 역시 40분대면 도달 가능합니다. 강남이나 판교에 비하면 많이 멉니다.

다만 분당 정도에서 거주할 수 있는 여력이 있으신 분이라면 더 가까운 서울 쪽을 선택하시면 되니 크게 의미는 없습니다.

이 쪽으로 일을 다니시는 분이라면 굳이 분당에 거주하지 않으실겁니다.

 

물리적 위치가 상당히 뛰어나고 교통도 괜찮지만 아쉬운건 교통 호재가 크게 없다는 점입니다.

이미 갖춰질 것은 다 갖춰졌기 때문이죠.

월곶판교선도 판교랑 이어지는 경기도 서남부 쪽에 이득이지, 판교 쪽은 큰 호재가 아니니까요.

 

즉, 분당 투자는 교통 개선으로 인한 효과는 기대할 수 없고, 판교의 발전과 재건축에만 기대야 하는 점은 염두에 두어야 합니다.

 

 

3. 재건축 사업성은 높을까요?

분당은 일산 보다도 평균 대지지분이 큰 단지가 아주 많습니다.

대지지분 20평 넘는 곳이 매우 흔할 정도죠.

통합 재건축을 추진하고 있는 시범 4개 단지는 제일 대지지분이 작은 단지도 15.4평, 제일 큰 단지는 20.3평을 갖고 있습니다.

15.4평이면 다른 1기 신도시에선 손꼽히는 대지지분이지만, 분당에선 미니미한 수준입니다.

 

그렇다고 분당 시범 아파트 단지들의 재건축 사업성 혹은 가능성이 높냐? 라고 묻는다면 한계가 상당히 많다고 답할 수 있습니다.

 

그 이유는 첫째, 용적률이 매우 높습니다.

시범 단지들 같은 경우 191% ~ 201%로 형성되어 있고, 시범현대 아파트의 경우 194%입니다.

이정도면 평형을 키우지 않고 재건축 하더라도 늘어날 수 있는 세대수가 많지 않아 사업성에 불리합니다.

 

둘째, 높은 대지지분은 많은 수의 대형평형 때문입니다.

시범현대 아파트의 경우 18평 부터 78평까지 상당히 고르게 분포되어 있습니다.

그 중 대형평형의 비율이 46%나 차지합니다.

대형평형도 그냥 대형평형이 아니라 46평부터 78평, 70평대는 극소수니 제외하더라도 69평까지 존재합니다.

이 때문에 33평형의 대지지분은 고작 14.2평 가량입니다.

맨날 비교군으로 드는 산본신도시의 한라주공 4단지 1차의 17평형의 대지지분이 14.6평인 것을 생각하면 대지권 비율이 상당히 적습니다.

 

셋째, 평형이 너무 다양합니다.

재건축 사업의 속도는 의견이 얼마나 빨리 하나로 모아지느냐가 관건입니다.

즉, 평형이 다양하지 않을 때가 의견이 합쳐지기 가장 쉽죠.

왜냐하면 이해관계가 복잡하지 않으니까요.

똑같이 신축 전용 84 받고, 나머지 남는 건 일반 분양하자! 이렇게 딱 깔끔하게 떨어지면 좋겠지만, 평형이 다양하면 신축 평형 분배와 그에 따른 추가 분담금 계산이 상당히 복잡해집니다.

어떻게 계산은 가능하겠지만, 모두가 만족하는 결과가 나오기 쉽지가 않죠. 그 누구도 손해를 보려고 하지 않으니까요.

 

이렇기에 재건축을 하려면 두가지 선택지가 있습니다.

마이너스 재건축을 하거나, 통합 재건축을 하거나.

마이너스 재건축이란 대형평형이 평형을 줄여서 재건축을 하는 것입니다.

60평 거주하는 분이 33평 집을 받고, 27평은 일반 분양으로 내주는 대신 분담금을 내지 않거나 받는 형태죠.

 

하지만 앞으로 대형 평형의 희소성으로 가치가 올라갈 전망인 가운데, 마이너스 재건축을 선택하기란 쉽지 않습니다.

누구는 분명 동의 하겠죠. 하지만 반대하는 사람들도 만만치 않을겁니다.

결국 통합 재건축으로 소유주들의 의견이 모이며 빠르게 동의율을 올려가고 있습니다.

통합 재건축으로 성남시 정비기본계획에 포함되게 된다면 용적률 혜택을 받게 되어 사업성이 크게 개선되게 됩니다.

하지만 통합이 말 처럼 쉽지가 않죠.

같은 단지 안에서도 다른 평형끼리 다툼이 일어나는데, 다른 단지 다른 평형과는 얼마나 심하게 다툼이 일어날까요?

지금이야 일단 정비계획에 포함되기 위해 한마음 한뜻으로 모이지만, 실제로 재건축 사업이 진행되면 어떤 문제들로 트러블이 생기고 지연이 될지는 아무도 모르는겁니다.

 

그래서 매수를 할 때, 다음과 같은 사항들을 고려해야하는데요.

1. 통합 재건축을 적극적으로 진행하는 곳.

2. 통합 단지들이 혹시 쪼개지더라도, 통합 재건축을 할 수 있는 곳.

3. 통합 자체가 무산되더라도 혼자서 재건축을 할 수 있는 곳.

 

사실 시범 단지들은 3번이 다소 애매합니다.

용적률이 상당히 높기 때문에 재건축 혜택을 받지 않는 이상 사업성이 잘 나오지 않아요.

왜 사업성이 나오지 않는지는 뒤에서 자세히 얘기 드릴 것이고요.

그래서 시범 단지들은 통합에 목숨을 걸 수 밖에 없습니다.

시범단지들의 통합 동의율이 무시무시한 이유가 있는겁니다.

 

1번은 모두 충족합니다.

그럼 2번을 충족하면서 3번도 어느정도는 가능성이 있는 단지를 골라야하는데요.

그 단지 중하나가 바로 시범현대 아파트입니다. 그래서 제가 영상에 소개해 드린 것이고요.

그런데 시범현대 보다 저 조건들을 좀 더 유리하게 충족하는 단지가 있습니다.

어디일지는 여러분들께 숙제로 남겨드리겠습니다.

댓글로 그 단지가 어디일지, 그리고 이유는 무엇일지 여러분들의 생각을 남겨주세요.

 

재건축은 단순히 재건축 성공하는 것이 중요한게 아니라, 얼마나 빠르게 성공하느냐가 중요합니다.

20년 뒤, 30년 뒤, 40년 뒤에 재건축 성공하면 가성비가 떨어지잖아요?

빨리 가격 올리고 팔고 나와서 다음 투자처를 찾아야죠.

 

 

4. 분당 시범현대 아파트, 매수해도 될까요?

 

 

재건축 아파트 매물을 매수했을 때의 투자금과 신축이 됐을 때의 금액을 비교해서 재건축 투자 가치를 판단해야합니다.

가장 저렴한 18평 8.4억짜리 매물을 기준으로 단독 재건축시 예상 수익 계산을 해보겠습니다.

 

분당엔 아직 신축이 없고, 근처 판교까지 가더라도 그나마 2011년식 판교푸르지오그랑블 아파트가 최신에 속하는 편이라 이 아파트를 기준으로 봐보겠습니다.

판교푸르지오그랑블 아파트는 37평형의 아파트가 23억이고, 평단가는 6155만원 입니다.

분당 아파트 보다 우수한 입지인 판교역 초역세권이긴 하지만 신축은 아니라는 점을 감안했을 때, 시범현대 재건축 후의 평단가도 넉넉하게 6천만원 정도로 잡겠습니다.

아무리 분당 신축이라 해도 평단가 6천만원을 넘는건 힘들 것 같습니다.

 

한강변에 위치한 동작구 아크로리버하임의 평단가가 6600만원 수준입니다.

 

정자동에 위치한 더샵분당파크리버 아파트의 평단가가 5천만원이 안됩니다.

 

 

평단가를 6천만원으로 잡았을 때, 신축 25평 기준 아파트 가격은 15억원이고요.

18평 대지지분이 고작 8.2평이라, 25평 신청시 분담금은 5억 8천만원 정도로 계산이 나옵니다.

요즘 평당 공사비가 상당히 많이 오르기도 했고, 분당 대단지 정도면 커뮤니티 시설에 비용이 제법 많이 들어갈 수 있기 때문에 이 정도도 보수적으로 잡은 것입니다.

결국 예상 수익은 8천만원 정도인데, 8.4억 투자해서 몇년 버티고 얻어낸 수익인 것 치곤 상당히 적습니다.

재건축이 아무리 성공적으로 진행되더라도 투자한 금액과 시간 대비 신축 가격이 저렴하다면 아무런 의미가 없습니다.

왜 이렇게 투자 금액 대비 수익이 적은지에 대해 자세한 내용은 오른쪽 상단의 링크를 클릭해서 확인해주세요.

 

분담금이 6억 가까이 나오는데 재건축 동의율이 잘 나올지도 고려를 해봐야하고요.

물론 이 수치는 통합 재건축이 아닌 단독 재건축을 하고, 아무런 용적률 상향 혜택을 받지 못했을 때 기준입니다.

 

즉, 현재 분당 시범현대 아파트 중소형 평형대의 가격은 단독 재건축 투자 가치로써는 상당히 아쉽고, 통합 재건축을 기대해볼 수 밖에 없습니다.

그런데 대형 평형은 조금 다를 수 있어요.

중소형평형과는 다른 특수한 상황에 놓여 있습니다.

분당 대형평형에 대해선 따로 말씀드려야 할 만큼 내용이 많기도 하고, 금액대가 너무 높아서 시청자분들 수요도 적을 것 같네요.

만약 분당 대형평형에 대해서 궁금하신 분들이 많으시다면 그때 따로 이야기 해보겠습니다.

 

재건축이 아닌 판교 자체의 발전에 기대를 거신다면 차라리 재건축이 완료된 후 입주권을 노리시거나 꼭 매수를 해야한다면 판교 쪽 아파트를 매수하는 걸 추천드립니다.

아니면 재건축으로 큰 수익을 거두겠다는 기대는 조금은 접어두고, 학군도 챙길 겸 절충안으로써 판교에 집을 사고, 분당에 전세나 월세로 들어가는 것도 방법이지요.

 

사실 어디를 매수하시건 그건 본인의 자유입니다.

꼭 분당이라는 입지에 투자를 하고 싶으면 매수하셔야죠.

문제는 현재 상황을 전혀 모른 채 무작정 '재건축으로 100% 수익을 낼 수 있을거야!'라고 매수했다가 갑자기 생긴 변수에 고통을 받는다는 것이죠.

제가 이제까지 말씀드린 부분들, 즉 리스크를 파악하시고 매수하신다면 전혀 문제 없는겁니다.

리스크는 본인이 감수하는 거니까요.

그 리스크를 이겨내면 수익을 얻는거고, 리스크를 피하지 못하면 손실을 보는거고요.

손실이 싫어 리스크를 줄이고 싶으면 기다리거나 다른 방법을 찾아보셔야겠죠.

 

사실 분당 쪽 아파트는 가격대도 높고 워낙 유명해서, 이전 영상들 처럼 디테일하게 분석하진 않았습니다.

분당 좋은건 다 아니, 크게 할 말이 없더라고요.

그래서 분당 쪽 재건축에 대한 거시적인 관점과 분석을 해보았습니다.

궁금한 부분이나 저의 분석이 필요한 단지가 있다면 댓글을 달아주세요.

아직 제 채널이 대형 채널이 아니기 때문에 달리는 댓글이 적어서 답글은 웬만하면 다 달아드리고 있습니다.

이때가 기회에요.

대형 채널은 답글 잘 안달아주는거 아시죠?

 

오늘 영상은 여기까지입니다.

유익하셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다.

다음에 더 좋은 정보와 분석으로 찾아뵙겠습니다.

 

여러분들의 부동산 투자 수첩, '재건축노트'였습니다.