서울 도봉구 재건축 투자처 - 창동주공 18단지 아파트 분석

6억대에서 4억대까지 빠졌는데도 안산다! 서울 초역세권 재건축 아파트

영상으로도 시청 가능합니다

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안녕하세요, 여러분들의 투자 수첩 '재건축노트' 입니다.

재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.

 

이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.

제가 다 찾아드릴거니까요.

 

재건축 가능성은 다양한 방면으로 살펴봐야 합니다.

단순히 오래되었다고, 역세권이라고 재건축이 가능한 건 아니라는 소립니다.

그래서 제가 대신 재건축 아파트를 찾아드리고, 재건축 사업성을 분석해서 마지막으로 제 의견까지 덧붙여 이 아파트 매수를 추천 드리는지, 드리지 않는지까지 말씀 드리겠습니다.

궁금하시다면 끝까지 시청해주세요.

 

혹시 저의 분석이 필요한 재건축 아파트가 있다면 댓글로 작성해주세요.

괜찮은 곳이라면 영상으로 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

1. 어떤 아파트인가요?

 

재건축노트 세번째 페이지는 서울 도봉구 창동에 위치한 '창동주공 18단지' 아파트입니다.

13개동 910세대로 대단지에 까운 아파트입니다.

아파트 단지를 가로지르는 도로를 사이로 2분할이 되어있는데요.

지도로 봤을 땐 꽤 넓은 대로 같은데, 실제로는 좁은 4차선 도로입니다.

 

왼쪽은 상대적으로 큰 평수가 위치해있으며 최고층이 5층인 저층 아파트입니다. 저층 아파트는 엘레베이터를 이용할 수 없겠죠.

 

13평형(전용32m^2) / 17평형(전용41m^2)

18평형(전용46m^2) / 19평형(전용 46m^2)

22평형(전용 62m^2) / 24평형(전용 59m^2)

25평형(전용 72m^2) / 30평형(전용 84m^2)

평형은 거의 원룸 수준인 13평형부터, 중형 평형인 30평형대까지 8가지로 상당히 다양합니다.

아파트 도로 왼쪽, 저층 단지에는 22평형과 25평형 이상의 평형대가 위치해있고요.

도로 오른쪽 고층 단지에는 22평형을 제외한 24평 이하의 평형대가 위치해있습니다.

 

저층 단지들이 공용면적에서 손해를 덜보기 때문에 전용면적이 동일 평수라도 훨씬 큽니다.

22평형과 24평형을 보면 바로 비교가 가능합니다.

22평형은 왼쪽 단지로 전용 62m^2인데요, 24평형은 전용 59m^2이죠. 

공급면적은 22평이 더 작지만, 전용 면적은 1평이 더 많습니다.

24평형과 25평형에서도, 공급면적은 단 1평 차이지만, 전용 면적은 59m^2와 72m^2로 거의 4평정도 차이가 납니다.

방도 24평형은 2개지만, 25평형은 3개죠.

 

매매 호가는 4억대 부터 7억대까지 입니다.

13평의 평단가는 3000만원 정도, 20평대의 평단가는 2300만원 정도로 차이가 매우 큽니다.

혼자 살아도 자취가 아닌 독립 수준이라면 10평대는 좁게 느껴지기 때문에 인기가 없어야 정상이지만,

최근 투자 이슈로 저렴한 매물을 일단 구매하고 보자라는 사람들이 많아서인지 평단가가 매우 높게 형성되어있습니다.

 

낮은 평수는 가격도 비싸고, 대지지분도 낮기 때문에 재건축할 때 분담금도 많이 부담을 해야하고요,

1인 가구 증가로 소형평수가 인기였다는 결과론적인 전망 예측 때문에 소형 주택이 대거 공급이 되어,

앞으론 공급이 부족한 대형 평수로 인기가 넘어갈 확률이 매우 높습니다.

따라서 현재 높은 평단가는 상당히 거품이 끼어 위험하다는 의미라고 볼 수 있습니다.

 

실제로 서울 초역세권 아파트에 재건축 유망 투자처임에도 10평대는 20%를 훌쩍 넘게 빠졌는데요.

두 평형 모두 6억대였으나 4억대로 실거래가가 떨어졌습니다.

13평형도 최고 실거래가는 5.4억이고 현재 호가는 4억인데도 안팔리고 있는 상황이고요, 4억으로 떨어져도 평단가가 3천만원 입니다.

 

요즘 슬슬 아파트 반등하는 거 아니냐는 소문도 들려오고, 서울권 아파트라 앞서 소개해드렸던 경기도권 아파트들에 비해선 그래도 호가를 잘 안낮추는 추세입니다.

19평형 호가는 24평형 호가와 동일한 수준이라 당연히 안나갈 듯 싶습니다.

 

 

 

2. 입지는 어떨까요?

창동주공 18단지는 단지와 역이 딱 붙어있는 역품아 초역세권 아파트입니다.

1호선 녹천역 2번출구 바로 앞이 창동주공 18단지죠.

제일 가까운 동 기준 도보 2분이면 도착할 수 있습니다.

지하철 전 역에서 출발했을 때 집에서 나와도 잘하면 탈 수 있을 정도로 상당히 가깝습니다.

 

한정거장만 가면 4호선으로 환승할 수 있는 창동역이 있습니다.

창동역은 GTX C가 개통 예정이며, 창동 복합환승센터 개발까지 예정되어있습니다.

창동역 일대는 서울 북부권 지역 교통의 중심지가 될 곳입니다.

지하철로 1정거장, 도보로 16분 (1km)의 거리인 준역세권 수준이기 때문에, 충분히 창동역 개발의 호재를 직접적으로 받을만 합니다.

 

서울은 이미 마지막 신도시인 마곡과 DMC까지 개발이 완료되어 더이상 빈 땅이 없습니다.

개발을 하려면 노후된 곳을 부수고 다시 개발하는 방법 밖에 없는데요.

그만큼 서울권 신도시는 상당히 희귀해질 것이고, 앞으로 신도시로 변모할 곳들이 더더욱 메리트 있어질겁니다.

 

서울 개발을 한번에 전체를 다 할 수는 없으니, 나눠서 해야할겁니다.

우리가 평생 산다면 아무데나 구매해둬도 언젠간 개발될 것이라 기대해봐도 되겠지만...

생명은 유한하고, 생각보다 길지 않습니다.

따라서 우리가 너무 나이를 먹기 전에 빠르게 개발될 곳을 투자해야 의미가 있겠죠.

그런 면에서 창동 일대는 중기적 관점에서 상당히 괜찮은 지역이라고 봅니다.

 

 

서울 끝트머리 노도강 지역이 뭐가 좋나요? 라고 반문할 수도 있겠지만,

창동 지역이 절대적으로 좋고 나쁨을 따지는게 아닙니다.

강남 3구, 용산구 처럼 메이저 지역으로 떠오른다는 얘기도 아니고요.

단지 현재의 입지 등급에서  더 나은 입지 등급올 탈바꿈할 가능성이 높다는겁니다.

애초에 투자금 자체도 다르고요.

 

지금도 1등급인데 앞으로도 1등급인 곳을 투자하는 것은 시세 상승분 만큼의 이익 밖에 얻지 못합니다.

하지만 현재 5~6등급 하는 지역인데 3~4등급 지역으로 탈바꿈 할 수 있다면, 시세 상승분 + 등급 상승으로 인한 이익, 두 가지를 모두 얻을 수가 있죠.

 

주변을 살펴보겠습니다.

가장 먼저 눈에 들어오는 것은 아파트 바로 옆을 지나는 중랑천입니다.

아파트 단지 바로 옆에 위치하고 있고, 중랑천 진출입구도 바로 옆에 위치해있어서 접근성이 상당히 뛰어납니다.

 

한강 수준은 아니지만 안양천과 더불어 서울에서 가장 커다란 하천이기 때문에 산책하기 굉장히 좋습니다.

웬만한 공원 보다 이렇게 큰 천을 끼고 있는게 더 메리트있죠.

저녁에 나가보면 운동하는 사람들로 바글바글합니다.

 

좀 더 지도를 넓혀보면 주변에 녹지도 넓게 위치해있습니다.

조상님들 시대 부터 풍수지리상 최고의 입지로 꼽히는 지역인 배산임수에 딱 맞는 위치입니다.

 

또한 아파트 단지 내에 초등학교있는 초품아 아파트입니다.

초등학교 뿐 아니라 중학교도 붙어있죠.

밑으론 서울외고가 있습니다.

 

학원가가 바로 인접한 것은 아니지만 창동 근처에 학원가들이 있고, 조금만 더 나가면 서울 3대 학군지 중 하나인 중계동이 있습니다.

중계동 학원가까지 대중교통으로 27분, 차량으로 9분이면 갈 수 있습니다.

가까운 학원을 원한다면 창동 쪽으로, 유명 학원가로 아이를 보내고 싶다면 조금 고생하더라도 중계동 학원가를 갈 수 있는 선택지가 있으니 교육환경도 훌륭하다고 볼 수 있겠습니다.

 

주변은 아파트 단지들로 둘러 쌓여서 유동인구도 적고 유해시설도 없어 아이 키우기도 굉장히 좋습니다.

반대로 상권과는 어느정도 거리가 있어서 살짝 불편한 점도 있겠습니다.

하지만 창동역 상권까지 도보로 10분 정도면 갈 수 있고, 이마트도 걸어갈 수 있을 만한 거리에 위치했습니다.

좀 더 발전된 상권을 원한다면 노원역 중심상권으로 지하철이나 버스를 이용해 갈 수 있습니다.

노원역은 롯데백화점, 술집거리, 음식점들 등 상당히 번화한 곳으로 젊은 유동인구가 많은 서울 동북부지역의 강남/홍대 같은 역할을 합니다.

하지만 수시로 걸어서 왔다갔다 하기엔 상당히 귀찮은 거리이므로 상권이 가까운 곳을 좋아하시는 분들에게는 실거주로 다소 아쉬울 수 있겠습니다.

 

 

그럼 주요 업무 지구까지의 거리는 어떻게 될까요?

먼저 대한민국 최고의 핵심 업무 지구인 삼성역까지의 소요 시간입니다.

1호선이 워낙 강남 접근성이 좋지 않은 노선이다 보니, 빠르게 가기 위해선 버스와 7호선을 함께 이용해야한다는 점이 다소 번거롭습니다.

특히 버스는 2번이나 이용을 해야하죠.

초역세권이라는 메리트가 많이 희석됩니다.

2번이나 버스 이용하는게 불편하다면, 강남구청역까지 가지 말고, 건대입구역에서 2호선으로 갈아타는 방법도 있습니다.

 

만약 지하철로만 이동하게 된다면 2가지 선택지가 있습니다.

첫번째는 바로 앞에 있는 지하철인 1호선 녹천역에서 1호선을 탄 후 경의중앙선, 2호선으로 환승할 수 있고요.

7호선 중계역까지 도보로 이동해서 탑승한 후, 2호선으로 환승하고요.

 

첫번째의 경우 2번이나 지하철을 환승해야하고, 그 중에서도 악명 높은 경의중앙선이 껴있기 때문에 변수에 대한 대비가 필요할 듯 합니다.

 

삼성역에 있는 회사로 출근한다 하면 도어투도어로 1시간 10분에서 1시간 20분 정도 소요 예상됩니다.

같은 서울이긴 하지만, 삼성역까지 출퇴근에 소요되는 시간은 1기 신도시인 산본신도시 초역세권 아파트 수준입니다.

 

대신 1, 4호선 환승역인 창동역에 GTX C 개통이 확정났는데요.

개통이 된다면 창동역에서 삼성역까지는 무려 11분이면 도달할 수 있습니다.

창동주공 18단지의 재건축이 완료될 때 쯤이면 GTX C도 개통되었을 확률이 매우 높고, 재건축과 동시에 GTX의 호재를 받아 시세가 급등할 수 있는 요소가 있습니다.

 

여의도까지도 54분, 지하철만 47분 정도로 삼성역과 비슷한 시간이 걸립니다.

여의도역을 가는 길목에 있는 광화문역까지는 41분, 지하철만 34분으로 꽤 가깝습니다.

도어투도어 1시간 안쪽으로 끊어질 가능성이 상당히 높고요.

 

판교역까지는 삼성역과 마찬가지로 7호선 중계역까지 가서 지하철을 이용하든가, 1호선을 타고 갈아타서 가느냐 두가지 선택지가 있습니다.

버스 -> 7호선 -> 신분당선을 이용해서 가는 루트로는 1시간 9분이 소요됩니다.

도어투도어 1시간 30분 정도 예상해보고요.

1호선 -> 3호선 -> 신분당선으로 이어지는 지하철만으로 가는 루트는 지하철만 1시간 9분이 소요되므로, 도어투도어 1시간 40분은 잡는게 나을 듯 합니다.

 

다만 삼성역과 마찬가지로 GTX C가 개통하게 된다면 창동역에서 양재역까지 직통으로 뚫리기 때문에 출퇴근 시간이 상당히 크게 단축될 것입니다.

 

 

3. 재건축 가능성은 높을까요?

 

재건축에서 가장 중요한 건 '대지지분' 입니다.

아무래도 입지가 입지다보니, 경기도권에 비해선 살짝 낮더라도 사업성이 더 나올 수 있습니다.

 

바로 근처엔 신축 아파트가 없어서, 노원 쪽에서 제일 먼저 재건축한 포레나노원 아파트를 기준으로 봐보겠습니다.

마들역 역세권에 2020년 11월에 입주한, 상계주공 8단지가 재건축한 아파트입니다.

 

전체 토지 면적은 10949평입니다.

총 1062세대이니, 평균 대지지분은 10.3평 입니다.

 

평형은 소형 평형인 20평 부터 대형평형인 45평까지 있는 아파트입니다.

이곳을 기준으로 18단지를 가상 재건축 해볼게요.

 

창동주공 18단지의 평균 대지지분은 13.3평이고, 용적률은 138% 입니다.

평형은 13평 부터 30평까지 있습니다.

평형이 작기 때문에 각자 1.5배씩은 늘려야 재건축 하는 의미가 있을듯 합니다.

13평은 20평으로, 18평은 25평으로, 24평은 33평으로, 30평은 45평으로 늘어난다고 가정해봅시다.

이렇게 되면 용적률이 138%에서 1.5가 곱해진 207%까지 상승합니다.

포레나 노원처럼 용적률을 꽉 채워서 건설한다 하면 나머지 80%가 남습니다.

이 80%의 평형을 기존 평수와 같은 비율로 건설한다면 351세대 일반 분양이 가능합니다.

현재 세대수가 910세대이니, 38.6%가 추가로 늘어나는 셈이죠.

 

평균 대지지분으로 계산해보면, 대지면적 12109평에서 1인당 10.3평을 가져가면 1176새대로 늘어납니다.

910세대에서 266세대가 늘어난 것이고, 전체 세대수에서 29.3%가 늘어난 것이죠.

 

평형대를 어떻게 분배하느냐에 따라 늘어나는 세대수가 달라질 수 있습니다.

평형대를 높혀서 세대당 분담금을 올리고, 일반 분양 분양가를 올리는 방법이 있고요.

평형대를 최대한 높이지 않아, 세대당 분담금을 낮추고 일반 분양가를 낮추는 대신 일반 분양 세대수를 늘릴 수가 있죠.

 

현재 창동주공 18단지는 초소형평형 부터 중형 평형까지 다양합니다.

그만큼 각자 원하는 바가 다를 가능성이 높습니다.

소형평형은 재건축 후 최소 59타입 이상을 원할거고,그러면 두가지 경우가 생깁니다.

소형 평형 조합원이 분담금을 더 내거나, 중형평형 조합원이 분담금을 더 내주거나.

하지만 중형평형 조합원이 분담금을 더 내줄리는 만무하죠.

소형평형 조합원이 분담금을 더 내야하는데, 몇만원 더 내는 것도 아니고 억대 이상 추가로 나올 수 있습니다.

문제는 다들 이걸 기꺼이 내겠다고 하면 상관이 없지만, 누구는 내겠다, 누구는 못내겠다, 누구는 내달라 하며 이해 관계가 상충된다는겁니다.

 

이렇게 되면 중형평형 조합원들이 선택을 해야하는데요.

빨리 진행하기 위해 양보나 희생을 해주느냐, 아니면 맞서 싸우느냐.

 

하지만 요즘 추세는 점차 대형평형의 인기가 높아지고 있는데요.

1인 가구다 뭐다 하면서 소형평형 숫자가 급격히 늘어난 만큼 대형평형의 공급이 부족하기 때문입니다.

결국 24~30평형대 사람들은 최대한 큰 집을 원하겠죠. 그 중에서도 분담금을 낮추기 위해 그냥 현재 평형을 유지하고 싶은 경우도 있을거고요.

생판 모르는 남을 위해 평형 증가를 포기하거나, 분담금을 더 낸다는 것도 정말 어려운 일이고요.

 

재건축이 성사되려면 세대수의 75% 이상이 동의를 받아야 하기 때문에 사업성이 나와도 서로 이해관계가 부딪히면 진행이 빠르게 되기 힘듭니다.

특히 창동주공 18단지의 경우 평형이 워낙 다양해서 분쟁이 일어날 가능성이 상당히 크고, 그로 인해 빠르게 진행되기 어려워질 수도 있습니다.

 

보편적인 경우엔 분쟁 끝에 결국 다수결로 소형평형 의견 무시당하고 진행되는 경우가 많습니다.

가장 문제가 되는 13평형의 세대수는 90세대로 전체 세대수의 10% 이하로 다수결로 밀어붙일만 합니다.

다만 17~19평형까지 포함하면 570세대로 전체의 62.6%나 되는데요.

 

조합원들이 얼마나 한마음 한뜻으로 뭉치느냐가 관건이 될 듯 합니다.

 

그래서! 창동주공 18단지의 재건축 가능성이 높을까요? 라는 대답에는 언젠가 될 가능성이 있긴 하지만 1등급 수준은 아니다 라고 말씀 드릴 수 있겠습니다.

그래도 언젠가 될거니까 상관없지 않냐고요?

상관 있습니다.

앞서 말씀드린 이유도 있겠지만... 또 다른 이유가 있는데요.

그건 잠시 후 말씀드릴게요.

 

 

 

4. 창동주공 18단지, 매수해도 될까요?

 

서울이긴 하지만 구석진 곳에 위치해서 주요 업무지구까지의 출퇴근 시간이 경기도 상급지에 준하는 입지로 저평가받는 지역이었습니다.

하지만 GTX가 개통되고, 업무지구까지의 소요시간이 크게 단축되며 저평가 받은 만큼 큰 수혜를 입을 것으로 예상되는 지역입니다.

아무리 GTX가 깔리더라도, 서울 북부 지역은 남부지역 대비 확장성이 낮고, 도로가 좁은 반면 베드타운 밀집 지역이라 대중교통이든 도로교통이든 혼잡도가 매우 높다는 한계가 존재합니다.

때문에 1~2등급 입지로 상승할 순 없겠지만 저평가 받는 서울 외곽 지역 중에선 충분히 우위를 점할 수 있는 곳이라 판단됩니다.

 

재건축까지 완료되면 인서울 + GTX 준역세권 + 초역세권 + 신축 + 초품아 까지 5박자를 고루 갖춘 꽤나 괜찮은 아파트가 됩니다.

 

하지만 저의 최종 의견은 '매수를 추천한다'. '매수를 고려해봄직하다'. '매수하길 고민해봐야 한다'. '매수 추천하지 않는다' 중 매수하길 고민해봐야 한다 인데요.

 

여기서 제가 이렇게 말씀을 드리는 이유는요, 제가 나중에 설명드린다고 했던 부분 있죠?

재건축 가능성이 있긴 하지만 1등급 수준까진 아니라고 말씀드렸는데요.

 

비슷한 입지에 그보다 더 빠르게 진행될 수 있는 단지가 있기 때문입니다.

바로 이것 때문에 매수하길 고민해봐야 한다고 말씀드리는 겁니다.

재건축 승인을 비슷한 동네에 한번에 해주지 않기 때문에, 앞서 시작한 단지가 어느정도 진행 되어야 창동주공 18단지도 재건축에 들어갈 수 있습니다.

 

누가 먼저 재건축을 성공하느냐에 따라 수익이 상당히 크게 달라질 수 있습니다.

창동주공 18단지 보다 더 빠르게 재건축 가능한 아파트 A가 있다고 칠게요.

그럼 A를 먼저 매수하고, 재건축 확정되면 매도하고, 그 돈으로 다시 창동주공 18단지를 매수해서, 재건축 확정 됐을 때 판매한다면?

훨씬 큰 수익을 얻을 수 있겠죠.

 

물론 이것도 현재 기준이 아니고, 충분히 매력적인 가격으로 아파트가 나왔을 때 기준입니다.

현재 창동주공 18단지 59타입의 매매 호가는 6억 2천입니다.

근데 7호선 마들역 역세권의 포레나노원과의 시세 차이는 8억 2천만원이죠.

GTX가 개통되고, 창동역이 개발되면 모르겠지만 현재 기준으론 1호선 보단 7호선의 가치가 훨씬 좋습니다.

추후 재건축이 되고 나서라면 분명 역전 되겠지만, 그렇게 오래 기다릴 만큼 우리는 시간이 여유롭지 않아요.

적당히 먹고 빨리 털고 나와야합니다. 하지만 18단지는 1등급 재건축 후보지가 아니라고 말씀드렸죠?

첫번째  타자와 두~세번째 타자는 생각보다 기간 차이가 클 수도 있습니다.

만약 최대한 빨리 재건축 된다고 하더라도, 현재 기준 시세차익이 2억원으로 분담금 내고 나면 먹을게 별로 없어보입니다.

(오히려 손해날 수도 있죠)

지금 매수하면 안되는거예요.

지금 기준으론 매수 추천 안함 입니다.

 

그럼 여기서 궁금한 점이 다들 있을겁니다.

그래서 창동주공 18단지 보다 사업성이 좋은 재건축 아파트가 어딘데?

그건 다음 영상에서 알려드릴게요.

궁금하시다면 구독하기를 꾹 누르고 기다려주세요.

 

오늘은 재건축 아파트 중 서울 도봉구 창동 지역에 위치한 창동주공18단지 아파트를 여러분들께 소개해드렸습니다.

다음번에 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다.

 

여러분들의 부동산 투자 수첩, '재건축노트'였습니다.