남양주 재건축 투자처 - 진건주공 1단지 아파트 분석

영상으로도 시청 가능합니다.

 

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안녕하세요, 여러분들의 부동산 투자 수첩 ‘재건축노트’입니다.

재건축 가능성이 높은 아파트들을 소개해드리고 있습니다.

 

이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.

제가 다 찾아드릴거니까요.

 

오늘은 재건축 사업성이 좋아 최근 2년간 무려 100% 가까이 올랐다가, 현재는 하락기를 맞아 폭락 중인, 지금 구매한다면 현금 5천만원대만 있으면 투자할 수 있는 남양주의 재건축 아파트를 소개해드리려고 합니다.

 

재건축 가능성은 다양한 방면으로 살펴봐야 합니다.

단순히 오래되었다고, 역세권이라고 재건축이 가능한 건 아니라는 소립니다.

그래서 제가 대신 재건축 아파트를 찾아드리고, 재건축 사업성을 분석해서 마지막으로 제 의견까지 덧붙여 이 아파트 매수를 추천 드리는지, 드리지 않는지까지 말씀 드리겠습니다.

궁금하시다면 끝까지 시청해주세요.

 

혹시 저의 분석이 필요한 재건축 아파트가 있다면 댓글로 작성해주세요.

괜찮은 곳이라면 영상으로 다뤄보도록 하겠습니다.

 

1. 어떤 아파트인가요?

 

재건축노트 두번째 페이지는 경기도 남양주시 사릉역에 위치한 '남양주진건주공 1단지' 아파트입니다.

 

5층짜리 엘레베이터가 없는 저층아파트입니다.

덕분에 용적률 90%로 재건축 하기 아주 좋으며, 재건축 연한인 30년도 지났죠.

 

가구수는 300세대로 웬만한 나홀로 아파트와 큰 차이 없는 규모입니다.

만약 재건축이 된다면 500세대 이상의 중규모 단지로 거듭날 수 있습니다.

 

주차 대수는 나와있지 않지만, 세대당 0.5대 정도로 추측되며 지하주차장도 없기 때문에 상당히 부족합니다.

 

 

평형은 13평형, 16평형 두가지입니다.

평면도도 네이버 부동산에 등록된게 없어서 제가 직접 그렸습니다.

구축 아파트 치고 신기한 구조입니다.

발코니가 양측으로 나있습니다.

 

13평, 전용 39m^2이며 방 2개의 2베이로 빠졌습니다.

사실상 침실 하나는 거실이긴 합니다.

 

16평, 전용 46m^2는 방2개 거실 1개의 20평에 가까운 구성을 보여줍니다.

 

공급면적에 비해 전용면적 비율이 상당히 높습니다.

13평은 87%, 16평은 89%에 달합니다.

덕분에 13평은 다른 구축 아파트 17~18평형의 크기이고, 16평형은 20평 수준입니다.

 

보통 아파트들의 전용면적은 70% 수준으로 17평형의 전용면적이 41m^2, 20~21평형의 경우 49m^2 의 전용면적을 갖고 있습니다.

17평, 20평형에 비해 실평수가 각각 1평 정도씩 작긴 하지만, 공급면적에 비해 매우 큰 전용 면적을 갖고 있어 실거주 가성비가 꽤 괜찮다고 봅니다.

 

가장 저렴한 13평형(전용39m^2)의 경우 21년 1월 1억대였으나, 22년 2억대까지 2배에 가까운 상승을 보여주었습니다.

부동산 본격적인 하락기로 접어들기 직전인 22년 5월, 재건축에 대한 기대감으로 2억 5천만원까지 거래되었는데요.

그 이후로 한건도 거래되지 않고 있습니다.

 

최근 매물 호가는 최고 로얄층임에도 2억 500만원까지 떨어졌는데요.

21년도에는 1억대 가격이었고, 현재 21년도 가격 미만으로도 떨어진 아파트들이 있는 것으로 봐서 쉽게 팔릴 것 같지 않습니다.

부동산에 연락해서 급매로 쇼부를 본다면 1억대에도 구매 가능할 듯 합니다.

만약 1억 8천만원에 거래를 하기로 한다면, 대출 70%를 받아 현금 5400만원만 있으면 매매가 가능합니다.

 

16평형의 경우는 13평형 대비 상승률이 적습니다.

2억에서 3억으로 약 50% 정도 상승하였는데요.

16평형은 22년 2월이 마지막 거래입니다.

13평형은 최고가 대비 5천만원이나 저렴하게 매물이 나왔지만, 16평형은 3천만원 밖에 호가가 낮춰지지 않았습니다.

13평형은 평형 대비 전용면적이 넓긴 하지만, 1인 가구나 신혼부부가 겨우 살법한 크기라 거주 지속성이 낮기 때문으로 보입니다.

또한 재건축 투자자들이 저렴한 가격에 많이 들어와서 가격이 2배로 급등했다가, 가격이 하락하니 거품이 빠지죠.

 

반면 16평형은 20평형에 가까운 전용면적을 보유하고 있어 거주 지속성이 괜찮습니다.

상승률도 13평형에 비하면 적고요.

현재 호가 기준으로 13평형은 평단가가 1502만원, 16평형은 1700만원입니다.

심지어 2억 7천만원 짜리는 세안고 매물이라 대출도 안나옵니다.

 

물론 실거래가 터지지 않았기 때문에 이것만 보고 16평형이 더 가격방어가 좋다고 하는 건 약간 과장일 수 있겠습니다.

 

 

2. 입지는 어떨까요?

진건주공 1단지 아파트는 경춘선인 사릉역에 위치해있습니다.

아파트 끝에서 1번출구까지 11분 정도 소요됩니다.

역세권이라고 하기엔 살짝 멀고, 비역세권이라고 하기엔 가까운 준역세권입니다.

사릉역은 서울에서 고작 4정거장 밖에 떨어지지 않은 서울과 딱 붙어있는 곳입니다.

지하철로 11분이면 서울로 진입할 수 있죠.

다만 배차간격이 출근 시간대에도 상당히 안습해서...

지하철 놓치는 것에 대한 스트레스가 어마어마할 것 같습니다.

 

제가 10분에 1대 오는 지하철역 근처에서 살았는데, 그것도 상당히 스트레스가 있었거든요.

여긴 출퇴근시간 아니면 1시간에 2~3대 오고, 출퇴근 시간대에도 많아야 5대라... 각오해야할 것 같습니다.

 

진건주공 아파트는 번화한 곳에 위치해있진 않습니다.

주변에 미개발된 땅도 많고요.

그나마 다행인 점은 주변에 빌라촌과 아파트촌이 작게나마 밀집해있기 때문에 어느정도 살만하다 정도로 볼 수 있겠습니다.

직접 임장을 가본 결과 흔한 경기도 조용한 시골도시 같아보였습니다.

어떻게 살기는 살겠지만, 활동적인 사람들은 주변에 별로 할게 없어서 심심하긴 할 것 같습니다.

쿠팡 로켓배송이 안되는 지역이라는 이야기도 있다하니 참고 바랍니다.

 

초등학교는 상당히 가까운 거리긴 하지만 횡단보도를 2번이나 건너야 한다는 단점이 있습니다.

이렇게 왕복 4차선과 2차선 두개의 횡단보도입니다.

대로까진 아니라서 그나마 다행이긴 하지만, 저런 도로일 수록 아이들이 잘 뛰기도 하고 방심하기도 하니 주의가 필요하겠습니다.

또한 초등학교 규모가 상당히 작습니다.

안그래도 저출산이라 학생이 부족하긴 한데, 이 사능초등학교는 학생수가 급격하게 줄어들고 있습니다.

 

정말 만약에 사능초등학교가 폐교되고 근처의 진건초등학교로 학생들이 옮기게 된다면, 도보로 5분 정도가 걸립니다.

역시 그렇게 멀지는 않지만 횡단보도를 다소 많이 건너야 한다는 점이 아쉽네요.

 

중학교까지도 가까이 있습니다.

하지만 근처에 고등학교가 없습니다.

한참 위로 올라가면 진건고등학교가 있는데, 버스를 이용해서 갈 경우 16분 정도 소요됩니다.

 

그럼 주요 업무지구까지의 거리는 얼마나 될까요?

가장 중요한 삼성역까지는 1시간 12분이 소요됩니다.

지하철만으로는 55분이 소요되네요.

도어투도어로는 1시간 30분 정도 잡아야할 듯 합니다.

사실 가까운 거리는 아니지만, 몸테크한다 생각하면 어떻게든 다닐 순 있습니다.

9시 출근이라면 7시 30분에 나오면 되니까요.

같은 서울인 노원에서도 삼성역까지 1시간 이상 잡고 가야합니다.

집 가격을 생각해야돼요.

 

여의도역까지는 만만치 않습니다.

지하철만으로 1시간 12분이 걸리는데요.

도어투도어 1시간 40분이상 잡아야할 것 같습니다.

GTX B가 개통될 때까지 기다립시다.

 

여의도 가는 길목에 있는 광화문역은 당연 여의도 보단 적게 걸립니다.

지하철만으로 55분으로 1시간은 안넘기네요.

삼성역과 동일합니다.

 

판교역까진 1시간 23분, 지하철만 1시간 8분이 걸립니다.

여의도와 비슷한 거리입니다.

 

광화문, 강남권까지가 출퇴근 마지노선으로 보이며, 여의도나 판교 쪽으로 출퇴근 하려면 각오 단단히 해야할 듯 합니다.

 

아니, 무슨 아파트가 단점 밖에 없냐고요?

아쉬운 점이 많은 만큼 아파트 가격이 저렴하잖아요?

또 우리는 재건축 투자를 생각하는 사람들입니다.

당장 좋은 곳을 구매하는 것 보단, 지금은 안좋아도 앞으로 좋아질 곳을 찾아봐야죠.

 

그럼, 진건주공 1단지 아파트의 호재는 뭐가 있을까요?

사릉역은 남양주 왕숙 1지구 끝에 걸쳐있는 만큼, 이 아파트도 왕숙 지구와 상당히 가까운 곳에 위치합니다.

직선 거리로 500m도 채 되지 않죠.

 

왕숙 1지구는 5만 4천가구로 3기 신도시 중 상당히 큰 축에 들어갑니다.

광명시흥신도시의 7만 가구 다음가는 규모인데, 이곳은 2개의 도시에 함께 생기는 것을 감안하면 단일 신도시로는 최대규모죠.

1기 신도시의 전체 가구가 30만이고, 일산이 6만 9천가구이니 1기 신도시 전체의 1/4 가까이 차지하는데요, 일산 신도시에 준하는 대규모 신도시입니다.

이런 대규모 3기 신도시가 바로 옆에 들어오기 때문에 현재 입지 대비 장기적인 발전 가능성이 나쁘지 않다고 예상할 수 있습니다.

 

많은 시간이 걸리겠지만, 3기 신도시에 사람들이 다 들어차게 되면 매우 인접한 지역에 위치한 진건주공 1단지의 가장 큰 단점인 열악한 인프라가 상당부분 해결되리라 봅니다.

하지만 2기 신도시들도 한동안 유령도시 신세를 면치 못했던 것 처럼, 3기 신도시도 꽤 오랜기간 유령도시 소리를 들을지도 모릅니다.

신도시의 인프라가 완성되는데는 상당히 많은 시간이 필요하죠.

 

교통 호재도 있습니다.

가장 대표적으로 GTX-B 왕숙역이 사릉역과 퇴계원역 사이에 신설됩니다.

B 노선은 GTX라인 중에선 용산과 여의도로 직결하는 노선으로 강남을 가지 않아 살짝 아쉽긴 합니다.

그래도 없는 것보단 훨씬 낫죠.

용산역에서 신분당선을, 서울역에서 GTX-A를, 청량리역에서 GTX-C를 연계 이용할 수도 있습니다.

 

하지만 GTX를 기다리기엔 너무 오랜 시간이 필요한데요!

하시는 분들도 계실겁니다.

GTX 보다 실질적으로 더 도움이 될수도 있는 8호선이 사릉역과 2정거장 떨어진 별내역에 들어오게 됩니다.

2023년 개통 예정으로 머지 않은 시기입니다.

8호선은 무엇보다 잠실과 직통으로 연결되므로, 강남 접근성이 월등히 좋아지게 됩니다.

 

 

3. 재건축 가능성은 높을까요?

 

재건축에서 가장 중요한 대지지분 입니다.

이전 영상에서 신축 아파트의 평균 대지지분을 10평 정도로 잡아야한다고 이야기 드렸죠?

 

진건주공 1단지 아파트의 평균 대지지분은 15.7평이며, 용적률은 90% 입니다.

아파트가 13평, 16평인데말이죠, 대지지분이 공급 면적보다 많습니다.

 

상당히 우수한 조건인데요. 이정도 조건인 아파트들은 죄다 재건축에 성공해서 신축이 되었거나, 재건축을 진행중이죠.

하지만 이 아파트는 재건축 연한이 충족되었는데요 왜 재건축 소식이 없을까요?

 

아파트 연식은 1990년 8월로, 재건축 연한이 지났습니다만, 아직 안전진단 통과에 관련된 어떠한 소식도 들려오고 있지 않네요.

2020년 12월에 안전진단 요청을 위해 동의서를 뿌렸던 적이 있지만 B등급을 받아 통과하지 못했다고 합니다.

이 아파트는 PC 공법으로 지어진 것인데요.

PC 공법으로 지어진 아파트들은 안정성이 낮아 재건축에 유리하다는 말이 있지만, 이 아파트는 보란듯이 B등급을 받았습니다.

이유는 뭐 때문인지는 저도 모르겠어요.

 

하지만 아파트가 노후화 됨에 따라 자연히 등급이 내려갈 것이고, 재건축 완화로 구조 안전성 비중이 낮아졌습니다.

엘레베이터도 없고 주차공간도 부족한, 오래된 아파트기 때문에 안전진단 통과는 시간문제로 보일 듯 합니다.

또한 아파트 단지 옆에 보면 작은 빌라촌 보이시죠?

임장 갔을 때 근처 부동산 사장님의 말에 따르면 여기 빌라촌도 진건주공아파트 재건축 할 때 같이 하려 한다는 이야기가 있다고 합니다.

300세대로 규모가 작은 진건주공 아파트인데, 저렇게 딱 붙은 빌라촌과 함께 재건축 한다면 아파트 부지도 넓어지고 세대수도 늘어나 유리하지 않을까 싶습니다.

 

물론 빌라촌이 합세함으로써 재건축 분담금이 늘어난다면 동의율을 받아내기 쉽지 않겠죠.

 

일단 빌라촌은 배제하고, 혼자 재개발 한다고 보죠.

평균 대지지분이 15.7평에 300세대니 사용 가능한 대지면적은 4710평입니다.

대지지분을 10평씩 나눠 가지면 471세대가 됩니다.

 

현재 세대의 50% 정도를 청약으로 받을 수 있기 때문에 분담금이 그리 높지 않을 것으로 전망됩니다.

꽤 괜찮아 보이죠?

 

주변 신축과의 가격 비교를 해볼게요.

바로 근처엔 아예 신축 아파트가 없어서 좀 영역을 넓혀서 보겠습니다.

 

왕숙 신도시를 쭉 지나쳐서 퇴계원역까지 가보겠습니다.

 

역세권이라고 하기 어려운 위치에 신별내퇴계원어울림 아파트가 있습니다.

 

딱봐도 역까지 거리가 꽤 멀죠? 도보로 20분이 넘는 거리에 위치해있습니다.

578세대고, 2012년 입주입니다.

세대수도 얼추 비슷하고, 입지는 직접비교가 상당히 애매하긴 하지만...

퇴계원의 인프라 + 비역세권 + 인접 초등학교 없음 VS 아쉬운 인프라 + 준역세권 + 인접초등학교 있음 의 대결이라 얼추 비슷하다고 봐도 되겠죠.

 

이곳의 전용 84m^2의 매매 호가는 5억입니다.

평단가가 1438만원입니다. 59타입이 없어서 애매하지만, 평단가가 비슷한 수준이라 한다면 약 3억 6천만원 ~ 4억 정도의 호가이지 않을까 싶습니다.

13평형이 현재 호가가 2억이니, 대략 1.5억에서 2억정도의 가격 차이가 발생하게 되는데요.

몸테크도 해야하고, 재건축 분담금까지 낸다면... 음... 좀 애매합니다.

 

16평형을 기준으로 보면 현재 호가 2억 7천만원 인데요. 전용 84와 가격 차이는 2억 ~ 2억 3천만원이 납니다.

역시 재건축 분담금을 낸다면... 좀 애매합니다.

 

더 생각해봐야할 것이 있습니다.

현재 용적률이 90%이지만, 공급면적 13평, 16평일 때죠.

재건축 하고서도 13평, 16평을 갖고 싶진 않을테니까요.

최소 13평은 24평형, 16평은 32평형을 갖고 싶을겁니다.

 

각자 평수가 2배씩 늘어납니다.

그러면? 용적률이 90% -> 180%로 상승하게 됩니다.

남양주 상한 용적률이 250%인데요.

그럼 나머지 70% 밖에 분양을 못하는거죠.

 

대지면적이 4529평인데요, 용적률 70%의 연면적은 3170평입니다.

이걸 모두 24평으로 분양을 해볼까요?

132세대 분양이 가능합니다.

 

32평으로 분양하면 99세대 분양 가능합니다.

24평 반, 32평 반으로 하면 113세대 분양 가능합니다.

 

단순 대지지분만 갖고 생각했을 땐, 171세대였는데 꽤 많이 줄어들었죠.

 

빌라촌을 껴서 생각을 해봅시다.

여기 보시면 빌라촌 빨간거 보이시죠?

노후도가 작살난다는 뜻입니다.

재건축 아다리가 아주 잘 맞아 떨어지지 않나요?

이건 감이긴 한데, 웬만해선. 진짜 웬만해선 빌라촌도 함께 재건축 할 가능성이 높아보입니다.

 

만약 저기까지 합쳐서 대지면적을 계산하면, 대략 5300평정도 될 것 같은데요.

용적률 250% 기준, 59타입과 84타입 반반씩 들어간다하면 473세대, 59타입만으로 구성할 경우 550세대가 됩니다.

 

여기 빌라촌 보면 이런 빨간 벽돌에 완전 구축 집들인데요.

이 세대수를 흡수한다 하더라도, 일반분양 세대수가 늘어날 가능성이 높습니다.

그러면 재건축 분담금이 크게 줄어들 가능성이 높기 때문에 훨씬 낫겠죠.

 

 

 

4. 남양주 진건주공 1단지, 매수해도 될까요?

서울 주요 업무 지구까지 고생고생하긴 하겠지만, 어떻게든 출퇴근이 가능한 경기도권이라는 장점이 있습니다.

사실 성남이나 과천 같이 강남과 딱 붙은 지역의 경기도가 아니라면 경기도권에서 서울권으로 1시간 이내로 출근할 수 있는 곳은 흔하지 않습니다.

이 남양주 진건주공도 서울과 고작 4정거장 밖에 떨어지지 않은 곳이니까요.

 

대지지분이 15.7평으로 사업성도 훌륭하고, 근처에 있는 빌라촌과 함께 재건축을 할 수도 있어 더욱 좋습니다.

아파트 세대수도 적고, 조용한 동네라 정보가 많지 않긴 합니다.

그래도 재건축 연한을 채운 2021년에 안전진단을 추진했다는 것을 보면 거주민들의 재건축 의지는 분명 있을 것으로 보입니다.

또한 근 2년 동안 200% 폭등했다는 건 분명 투자자들이 많이 들어왔다는 뜻이겠죠.

 

재건축이 빠르게 진행되지 못하는 건 아파트의 사업성이 떨어져서가 아닌 아파트가 생각보다 튼튼하기 때문이었습니다.

결국 시간 문제지 재건축은 분명 진행될 것으로 보입니다.

 

통탄신도시의 애프터 / 비포 비교

또한 재건축이 끝날 때 쯤이면 왕숙 신도시도 어느정도 완성 단계일텐데요, 그 때와 맞물려 인프라가 급격이 좋아지며 크게 비상할 수 있는 가능성이 있다고 봅니다.

 

최종적으로 저의 의견입니다.

 

현재 인프라가 상당히 아쉽고, 언제 다시 재건축 추진을 할지 모르며, 신축과의 가격 차이가 2억 정도 밖에 되지 않는 다는 점들이 살짝 걸리긴 합니다.

가격이 많이 오르긴 했지만, 급매물을 잡을 경우 1억대에도 충분히 구매할 수 있습니다.

신축의 가격이 얼마나 내릴진 모르겠지만, 1억 중반대 이하로 구매하게 된다면 충분히 매력적이지 않을까 싶습니다.

재건축 투자를 하고 싶지만, 지방은 불안하고, 서울이나 1기 신도시권은 비싸서 진입하지 못하시는 분들에게는 괜찮은 투자처로 보입니다.

몸테크도 충분히 가능할 수준이기 때문에 생각보다 추진이 오래걸리더라도 버틸 수는 있죠.

전세 수요도 꾸준하게 있는 지역이라 전세를 내놓고 실거주는 다른 쪽에서 하는 것도 괜찮을 수 있겠습니다.

 

평형도 서로 큰 차이가 나지 않아서 조합원간 분담금 및 평형 분쟁도 크지 않을 것 같고요.

빌라촌과 합치냐 합치지 않냐, 이 정도가 주요 논쟁거리가 될 듯 합니다.

 

아파트의 현재 등급을 매겨보자면, 재건축 사업성 A / 개발호재 및 방해요소 B / 교통 C / 주변 환경 D 입니다.

종합 등급은 C+ 입니다.

이 등급은 아파트 투자 가치가 아닌, 현재 가치를 기반으로 한 것이며 호재가 반영됨에 따라 달라질 수 있습니다.

 

저의 최종 의견은 '매수를 추천한다', '매수를 고려해봄직 하다', '매수하길 고민해봐야 한다', '매수 추천하지 않는다' 중 1억대 중후반 이하로 급매물을 잡게 된다면 '매수를 고려해봄직 하다' 입니다.

장기적인 호재와 재건축 가능성이 워낙 확실한 반면 소액으로도 투자해볼 수 있는 재건축 투자처입니다.

인프라호재, 교통호재를 동시에 갖고 있죠.

이 가격으로 이 정도 사업성 나오면서 몸테크라도 가능한 수준의 재건축 투자처를 찾기란 사실상 거의 불가능합니다.

하지만 그 모든 호재가 반영되기 전까지 시간이 꽤 필요할 것이기 때문에 단기적으로 접근하시는 분들에게는 적합하지 않을 수 있겠습니다.

왕숙 신도시가 완성되면 모를까 현재로써는 너무 작은 동네의 소규모 아파트일 뿐입니다.

 

오늘은 재건축 아파트 중 3기 신도시인 남양주 왕숙지구에 인접한 '진건주공 1단지 아파트'를 여러분들께 소개해드렸습니다.

도움이 되셨다면 구독과 좋아요를 꼭 부탁드리겠습니다.

 

여러분들의 부동산 투자 수첩, '재건축노트'였습니다.