서울 도봉구 쌍문동 재건축 투자처 - 쌍문한양 1차 아파트 분석

 

 

 

안녕하세요, 여러분들의 부동산 투자 수첩 '재건축노트'입니다.

재건축 가능성이 높은 아파트 단지와 관련된 부동산 시황 분석을 하고 있습니다.

 

이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.
제가 다 찾아드릴거니까요.

 

제 분석이 필요한 단지가 있다면 댓글로 달아주세요.

괜찮은 단지라면 영상에서 소개해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 어떤 단지인가요?

재건축노트 여덟번째 페이지는 서울시 도봉구 쌍문동에 위치한 '쌍문한양 1차' 아파트입니다.

관심이 없는 단지라고 그냥 넘기지 마시고, 이야기를 잘 들어보시길 바랍니다.

이 아파트는 단순 예시일 뿐, 제가 말씀드린 원리로 언제 재건축을 투자하고, 언제 매도해야하는지 이해할 수 있게 되실겁니다.

 

824세대 규모의 단지이며, 172%의 용적률을 갖고 있습니다.

연식은 1986년으로 재건축 연한이 이미 지났습니다.

 

이미 재건축을 추진하고 있으며, 올해 초에 이미 정밀안전진단 결과 E등급을 맞아 바로 재건축을 할 수 있게 되었습니다.

D등급도 못받아서 탈락하는 아파트들이 그렇게 많았는데, E등급이 뜬 거 보면 얼마나 환경이 열악한지 짐작할 수 있겠습니다.

 

재건축 사업성과는 별개로 정밀안전진단은 재건축 연한만 채우면 다 할 수 있는 건데요.

그래서 오늘은 여러분들과 이 아파트의 재건축 가능성과 사업성을 분석해보고, 썸네일에서 말씀드렸듯 왜 지금 매도를 하는게 좋은지에 대해서 말씀드리겠습니다.

궁금하신 분들은 끝까지 시청해주세요.

 

평형은 21평형(전용 50m^2), 27평형(전용66m^2), 29평형(전용79m^2) 세가지 타입으로 구성되어있습니다.

모두 20평형대로 상대적으로 고르게 분포가 되어있죠.

 

21평형 호가는 5억 3천만원이고, 가장 최근 실거래가는 5억 4300만원 입니다.

평단가는 2464만원 선입니다.

최고가는 22년 5월에 거래된 6억 500만원이며, 최고가 대비 12% 하락한 호가를 보여주고 있습니다.

경기도권 재건축아파트는 수십퍼센트 가까이 떨어져 박살난 곳이 많은데, 서울권 아파트인지라 가격 방어가 나름 잘 되고 있는 모습을 보여주고 있는데요.

어떻게 이럴 수 있는지 다음 평형에서 이어서 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

27평형 호가는 7억원이고, 평단가는 2543만원입니다.

21평형 보다 100만원 가량 비싼데 방이 3개이기 때문입니다. 2개와 3개는 차이가 매우 크죠.

최근 실거래가는 5억 9900만원입니다.

다만 5억대에 거래된 최근 2건은 직거래이고, 21평형과 가격 차이가 거의 나지 않기 때문에 가족간 거래일 가능성이 높다고 생각할 수 있는데요.

호가에 거래가 되지 않고 있는 것을 보면 급매 직거래로 넘긴 것일 가능성도 있겠습니다.

현재 호가 자체가 상당히 높은 금액이라는 뜻입니다.

 

최고가가 7억 5천만원인데, 현재 7억원이라는 호가는 7%가량 밖에 빠지지 않았는데요.

이를 보면 매도자들이 급하지 않다는 걸 알 수 있습니다.

아무래도 최근 정밀안전진단이 통과되면서 재건축에 대한 기대감이 부풀었기 때문이라고 볼 수 있습니다.

비싸게 팔리면 팔고, 아니면 그냥 두고 재건축 하겠다는 생각인거죠.

 

가장 큰 29평형의 호가는 7억 4천만원이고 평단가는 2497만원입니다.

최근 실거래가는 6억 5천만원 직거래가 있었으나 6억원대에 지속적으로 거래가 되어 큰 문제는 없어보입니다.

호가는 최고가 8억 4800만원에서 13% 가량 하락하였고 거래는 되지 않고 있습니다.

 

 

2. 입지는 어떨까요?

쌍문한양1차 아파트는 4호선 쌍문역에 위치해있습니다.

GTX C와 복합환승센터가 들어오는, 서울 동북 지역의 중심으로 떠오르는 창동역과 4호선으로 단 한정거장 거리입니다.

가까운 곳에 덕성여대도 있고, 조금 멀긴 하지만 중랑천도 보입니다.

 

역까지 거리는 도보 8분의 역세권입니다.

바로 옆에는 종합병원인 한일병원이 위치해있습니다.

대학병원 수준은 아니지만, 종합병원 중에서도 규모가 제법 되는 곳입니다.

바로 앞에는 우이천이 흘러 산책하기도 좋습니다.

단지 바로 근처에는 상권이 부족하지만, 조금만 걸어나가면 쌍문역 주변으로 나쁘지 않게 형성되어 있습니다.

 

아쉬운건 나홀로 단지는 아니지만, 나홀로단지와 비슷한 주변 환경입니다.

인접해있는 아파트들 모두 세대수가 많지 않아서 아파트촌의 느낌이 들지 않습니다.

주변을 둘러싸고 있는 것이 주택가이기도 하고요.

조금만 위로 올라가면 있는 쌍문도봉 아파트 밀집단지들이 있는 곳과 느낌이 사뭇 다르죠.

 

초등학교까지의 거리도 무려 10분이나 소요되고, 사이에 왕복 5차선 도로를 건너야해서 어린 자녀를 키우시는 분들은 다소 선호하지 않을 입지입니다.

4호선 쌍문역 역세권이기 때문에 종로쪽까지의 접근성은 매우 훌륭합니다.
동대문역까지 18분, 충무로역까지 22분이 소요됩니다.

타이밍만 잘 맞춘다면 도어투도어 30분대도 가능해보입니다.

 

강남 접근성은 다소 아쉬운 편인데, 2호선으로 크게 돌아갈 게 아니라면 두번이나 환승을 해야합니다.

그래도 소요시간은 40분대로, 1시간 이내 출근이 가능합니다.

 

여의도역까지도 40분대가 소요됩니다.

종로 쪽을 제외하면 출퇴근 시간을 1시간 정도 잡아야하긴 하지만, 큰 불편함 없이 어느 지역이든 출퇴근할 수 있는 곳입니다.

 

교통호재도 있습니다.

쌍문역에서 한정거장 떨어진 창동역에 GTX C 노선이 들어오는데요.

이 노선이 개통된다면 창동역에서 삼성역까지 14분만에 주파, 쌍문역 기준으로 환승을 감안하더라도 20분 내외면 갈 수 있습니다.

 

또한 4호선 중 상계역과 미아사거리를 지나는 동북선이 개통 예정인데요.

4호선을 타면 빙 둘러서 동대문역사문화공원에서 갈아타야하지만, 미아사거리역에서 동북선을 갈아타면 더 짧은 거리에 강남과 더 가까운 왕십리역까지 갈 수 있습니다.

 

현재 40분대인 강남 접근성이 20분 ~ 30분대까지 크게 줄어들 예정입니다.

 

 

3. 재건축 가능성은 높을까요?

쌍문한양 1차 아파트의 대지지분은 15평입니다.

서울 내에서 평균대지지분 15평이면 굉장히 준수한 편입니다.

그만큼 재건축 가능성은 상당히 높은 곳이라 볼 수 있습니다.

쌍문동 일대에서 한양 1차 만큼의 대지지분을 보여주는 아파트가 없습니다.

 

용적률은 172%로 매우 낮은 것은 아니나, 기존 평형대에서 10평대 아파트가 단 1세대도 없고 모두 20평대로 구성되어 있어 조합원 용적률을 크게 가져갈 필요가 없습니다.

현재 21평, 27평, 29평으로 구성되어있어, 21평은 24평, 27평은 30평, 29평은 32~33평 정도로 각자 3평 가량씩만 확장을 하면 되는데요.

약 13% 정도씩 조합원 용적률이 증가할 듯 합니다.

계산해보면 현재 172%의 용적률에서 194%로 조합원 용적률이 증가합니다.

300%까지 꽉 채운다는 가정 하에 106%의 용적률이 남게 됩니다.

기존 조합원 평형대 비율과 동일하게 일반분양을 하게 된다면 촤대 450세대의 추가 세대수를 확보하게 됩니다.

이는 기존 세대수인 824세대의 54.6%에 달하는 증가수입니다.

꽤 높은 편이죠?

 

정확한 세대수는 조합원들이 재건축시 각 평형별 비율을 어떻게 설정하느냐에 따라 달라지게 됩니다.

제가 말씀드리는 이 450세대라는 건, 절대적인 게 아니라, 사업성을 평가하기 위한 상대적인 개념이라고 이해해주시면 좋습니다.

 

10.23평의 평균 대지지분을 갖는 포레나 노원 (상계주공8단지 재건축)

대지지분으로 계산해보겠습니다.

요즘 신축아파트들 평균 대지지분이 10평~11평 내외이니, 재건축 후 평균 대지지분을 10.5평이라고 가정을 해볼게요.

그럼 15평 중 10.5평은 조합원이 갖고, 4.5평은 일반분양으로 풉니다.

일반분양으로 42.8%, 총 352세대 일반분양을 할 수 있습니다.

 

서울권에서 이정도 나오는거면 상당히 괜찮죠?

그런데 여러분들.

기억하시나요?

영상 초반에 제가 이 아파트를 매도하는게 좋다고 말씀드렸죠?

재건축 가능성이 이렇게 좋은데, 도대체 왜 매도하라고 하는 걸까요?

그 이유는 다음 챕터에서 이어서 설명을 해드리겠습니다.

 

 

 

4. 쌍문 한양 1차, 매도를 해야하는 이유는?

 

현재가 대세 하락장 속의 데드캣 바운스이든, 혹은 하락장을 끝낸 반등장이든 관계없이 이 아파트는 지금 매도하는게 적절합니다.

꼭 이 아파트가 아니라 다른 재건축 아파트를 투자하고 계시거나, 투자할 예정이시라면 지금 제가 하는 이야기를 잘 기억해두시길 바랍니다.

재건축 투자를 하는 이유는 신축을 살기 위함도 있겠지만, 더 근본적인 원인은 돈을 벌기 위함입니다.

왼쪽의 이 헌 아파트가 오른쪽의 새 아파트로 변모합니다.

하지만 헌 아파트의 가격으로 새 아파트를 얻을 수 있는 것.

그것이 재건축이죠.

그래서 많은 사람들이 재건축 투자에 매력을 느끼는 것입니다.

 

사람들이 간과하고 있는건 재건축만 된다 하면 '무조건 수익을 얻는다' 라고 착각하는 것입니다.

지난 2022년 상반기까지 이어지는 극도의 상승장과 신축 아파트 붐, 유튜브의 활성화로 재건축 투자는 최고의 인기를 달렸습니다.

그만큼 재건축 유력 투자처들은 상당히 높은 가격을 형성하게 되었죠.

재건축이 아직 되지도 않았는데, 재건축 투자처에 돈이 몰려 가격이 급등하게 되는 것입니다.

하지만 재건축을 하기 위해선 오랜 시간과 분담금이라는 게 있다는 걸 머리로만 알고 마음으로 체감하지 못하고 있습니다.

그 대표적인 예시가 이 한양 1차 아파트입니다.

 

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'구축 아파트 매수금' + '재건축 분담금' + '기회 비용' < '신축 아파트 가격'

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이전에도 몇번 말씀드렸다시피, 이 공식이 깨지면 재건축 아파트를 매도해야하는 시기입니다.

매수를 고려하고 있다면 절대 매수하면 안되는 구간이고요.

이건 권장이 아닌 필수 사항입니다.

굳이 신축 보다 비싼 돈 주고 구축 들어가서 오랜 기간 버티면서 재건축 기다렸는데, 결국 투자금보다 재건축한 아파트 가격이 저렴하다면 이게 무슨 손해일까요?

 

그럼 계산을 해보도록 하겠습니다.

가장 저렴한 21평형을 5억 3천만원에 매수한다고 가정을 해보겠습니다.

 

 

쌍문한양1차에 인접한 신축이 없기 때문에 두 정거장 내려간 미아역 인근에 위치한 '북서울자이폴라리스' 아파트와 비교를 해보겠습니다.

이 아파트는 아직 입주까지 1년 가량 남은 상태라 입주권으로 거래가 되고 있고요.

쌍문한양 대비 서울 중심부에 조금이나마 가깝고, 우이신설선 초역세권이기 때문에 더 좋은 입지라고 볼 수 있습니다.

 

21평은 재건축을 하면 24평형을 받을 가능성이 크므로, 북서울자이 24평형의 가격을 알아보겠습니다.

 

 

현재 호가가 7억 7400만원이네요.

쌍문한양 1차가 5억 3천만원이니, 약 2억 4400만원의 갭차이가 납니다.

그럼 추가분담금은 얼마가 나올까요?

 

제가 계산해본 결과 2억에서 2억 5천만원 정도가 나올 듯 합니다.

물론 요즘같이 공사비가 오른 시기에 2억대의 분담금은 엄청 저렴한 편입니다.

재건축 가능성이 분명 높은 아파트이고, 그래서 제가 소개를 해드리고 있는 것이죠.

하지만 매수 가격인 5억 3천만원과 붙이면, 결국 총 투자금액은 7억 3천에서 7억 8천만원이 됩니다.

 

결국 예상 수익은 4천만원에서 -600만원 정도로 측정됩니다.

 

자, 여러분. 4천만원을 벌긴 했습니다.

근데 이 4천만원 때문에 재건축 될 때 까지 맘졸이고, 10년 내외의 세월을 몸테크하거나 돈을 묵혀두는게 맞다고 생각하시나요?

심지어 재건축 아파트는 실거주하기 안좋기 때문에 전세가도 매우 저렴합니다.

이러면 그냥 신축을 사는게 낫지 않나요?

이런 상황이니 지금 매도를 하고, 이 돈으로 다른 재건축 투자를 하는겁니다.

 

기본계획수립	안전진단	정비구역지정	추진위원회 승인	조합설립인가
사업시행인가	조합원 분양신청	관리처분인가	철거 및 착공	준공 및 입주

 

재건축 투자는 매수해놓고 재건축 다 될때까지 기다리는게 아니에요.

꼭 그 입지에서만 살아야 하는 이유가 있는게 아니라면 다 기다릴 필요가 없습니다.

재건축 될만한 곳을 찾아서 극초기에 들어가고 재건축 이슈로 시세가 튀어 올라 아까 말씀드렸던 그 공식이 깨지게 되면 매도하고, 다시 새로운 재건축 투자처를 찾아야 합니다.

굳이 오래 들고있어봤자 기다리는 시간 대비 이익률이 너무 적어요.

가장 최적의 타이밍에 치고 빠져야 이익을 극대화할 수 있는게 재건축 투자입니다.

 

재건축 투자는 사실상 시간을 사고 파는 것입니다.

요즘은 재건축 초기에 시간 대비 가격이 많이 올랐어요.

영상이 너무 길어지까 이 부분에 대한 자세한 설명은 다음에 기회가 되면 영상으로 풀어보도록 하겠습니다.

 

아무튼 여러분들, 제가 왜 이 아파트는 매수하면 안된다고 했는지, 오히려 매도를 해야한다고 했는지 이해하셨죠?

이해가 안가시거나 제 분석이 필요한 아파트가 있다면 댓글 달아주세요.

지금까지 여러분들의 재건축 투자수첩, 재건축노트였습니다.