1기 신도시 일산 재건축 투자처 분석 - 중산마을 동부건영 5단지 아파트

영상으로 시청하시면 더욱 이해하기 좋습니다.

 

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안녕하세요, 여러분들의 부동산 투자 비밀수첩 '재건축노트'입니다.

재건축 가능성이 높은 아파트 단지 소개와 관련된 부동산 시황 분석을 하고 있습니다.

 

이제부터 귀찮게 인터넷 검색하며 재건축 가능성이 높은 아파트를 찾을 필요가 없습니다.
제가 다 찾아드릴거니까요.

 

제 분석이 필요한 단지가 있다면 댓글로 달아주세요.

괜찮은 단지라면 영상에서 소개해보도록 하겠습니다.

 

1. 어떤 단지인가요?

재건축노트 아홉번째 페이지는 경기도 고양시 일산동구에 위치한 '중산마을 동부건영 5단지 아파트'입니다.

 

540세대의 단지이지만, 동이 무려 21개입니다. 건폐율도 무려 23%.

그런데 용적률은 79% 밖에 되지 않죠.

벌써부터 심상치 않은 냄새가 나기 시작합니다.

영상을 잘 보다 보시면 제가 왜 이 아파트를 소개해드렸는지 알게 되실겁니다.

 

연식은 1995년 말로 아직 재건축 연한이 2년 정도 남았습니다.

본격적으로 재건축을 추진하고 단계를 밟아나가게 된다면 시세차익을 노려볼 수 있겠죠.

 

5층짜리 저층 아파트이지만, 세대당 주차대수는 0.92대로 년식대비 굉장히 훌륭합니다.

무려 지하주차장까지 갖고 있죠.

대형평형이 없는 구축 아파트에 세대당 1대에 가까운 주차대수는 탑클래스입니다.

전체가 25~27평으로 구성되어있는 일산 후곡마을 11, 12단지 아파트는 주차가 세대당 0.35대 밖에 안됩니다.

 

 

평형은 21평형(전용 60m^2) 단일평형입니다.

타입이 A부터 D까지 4개가 있지만 모두 3베이 판상형 구조입니다.

발코니가 양쪽으로 나있는 3베이라, 화장실이 한개인 점만 빼면 신축 59타입 3베이 아파트 구조와 크게 다르지 않습니다.

21평형임을 감안하면 상당히 괜찮은 구조입니다.

 

근데 구조가 어쨌건 이건 옵션일 뿐이고, 주목할 점은 단지 전체가 단일 평형이라는 점입니다.

이 말은? 조합원들의 이해관계가 전혀 다르지 않기 때문에 의견이 빠르게 통일될 수 있다는거죠.

사소한 갈등은 있겠지만, 평형대가 여러개로 나눠져있는 아파트 보단 의견 통합이 훨씬 쉽고, 그만큼 빠르게 재건축을 할 수 있습니다.

 

재건축할 때 제일 중요한 건 속도입니다.

아파트 하나 사서 100년 뒤에 재건축 되면, 그게 소용 있습니까?

100년이 아니라 30년, 40년 뒤에 재건축 되면 그게 큰 의미가 있을까요?

재건축 역시 시세 차익 때문에 투자하는 거고, 빨리빨리 치고 빠져야합니다.

10년에 한번씩 재건축 투자를 성공하면 30년 동안 3번 돈을 벌 수 있지만, 30년에 한번 성공하면 한번 밖에 벌지 못합니다.

돈이 묶여있는 기간동안 발생하는 큰 기회비용을 잊어선 안됩니다.

 

 

 

2. 입지는 어떨까요?

중산마을 5단지는 일반적으로 생각하는 일산 신도시에 위치해있진 않습니다.

보시는 것 처럼 주변에 어떤 역도 보이지 않죠.

사실 이곳 중산지구는 '일산동구'에 위치하고 있지만, 흔히 말하는 일산신도시는 아닙니다.

 

그래서 네모반듯하고 깔끔하게 정리정돈되어 있는 일산신도시와는 좀 동떨어진 모습입니다.

특히 지상철인 경의중앙선이 이 둘을 가로막고 있어 더더욱 단절감이 듭니다.

일산 투자를 생각하셨던 분도 중산지구의 존재 자체를 모르는 경우도 많을 겁니다.

 

그나마 제일 가까운 역은 일산역인데, 도보로 30분이 넘게 걸리는 위치라 버스를 타야합니다.

다행히 버스를 타면 약 12분이면 일산역에 도착할 수 있습니다.

하지만 버스 대기시간 등등을 더해서 플러스 30분 정도는 잡아야할 듯 합니다.

또한 지하철도 경의중앙선은 배차간격도 엉망이고, 지연도 잦기 때문에 정말 넉넉히 출발을 하는 게 좋겠습니다.

일산역에서 삼성역까지 1시간 20분정도 걸리기 때문에, 삼성역에 위치한 사무실에 출근한다고 가정시 도어투도어 2시간 30분가까이 잡고 나와야 넉넉할 듯 합니다.

그나마 경의중앙선으로 한번에 가는 마포, 용산 업무 지구까지는 다닐만할 듯 싶습니다.

다행히 GTX A 개통이 슬슬 가시권에 들어오고 있는데, 개통이 된 후라면 출근 시간이 크게 단축될 수 있습니다.

 

 

일산 신도시가 아닌 점, 교통이 불편한 점을 제외하면 그래도 주변 환경은 나쁘지 않은데요.

물론 그 두개가 치명적이긴 합니다만...

근처에 산이 있어서 공기도 좋고, 초등 및 중학교와 초인접해있습니다.

상권과 가까우면서 어느정도 거리고 있고, 중산체육공원도 위치해있죠.

주변엔 아파트단지로 둘러싸여 있어 쾌적하고 비교적 안전합니다.

일산신도시는 아니지만, 중산지구 택지 개발지역으로 소규모 신도시 같은 곳이기 때문에 충분히 깔끔합니다.

 

가장 기대해볼만 한 것은 인천2호선 고양연장선 지하철입니다.

아직 교통망발표이고, 예비타당성 조사 이전입니다.

 

2023년 9월 13일에 한국개발연구원의 현장 조사가 시작됐고, 아무런 문제 없이 순항하게 된다면 2029년에 착공을 들어가서 2035년에 개통 목표로 한다고 합니다.

물론 지하철 공사가 이렇게 계획대로 되는 경우는 본 기억이 없으니, 예타가 통과된다는 가정 하에 2040년 이후를 보는게 적절하지 않을까 싶습니다.

지금으로썬 너무 먼 이야기긴 하죠.

실제로 이 지하철을 이용하기 위해 투자하는 건 어불성설이고, 이 호재를 소스로 상승장 때 플러스 알파가 되는 점을 노려야 합니다.

 

만약 지하철이 들어오게 된다면, 경의중앙선 일산역까지 가는게 문제가 아니라 GTX A 역인 킨텍스역까지 단 두정거장 만에 갈 수 있습니다.

킨텍스역에서 GTX A를 탑승하면 20분정도면 삼성역에 도달 가능합니다.

중산지구역까지 도보로 15분 정도 소요되고, 중산지구역에서 킨텍스역까지 5분, 킨텍스역에서 삼성역까지 20분, 대기시간 포함해도 1시간이면 삼성역까지 도달할 수 있습니다.

정말 획기적이죠.

이정도면 현재의 분당 아파트들과 삼성역 도달 시간이 비슷해지는 겁니다.

 

 

 

3. 재건축 사업성은 높을까요?

중산마을 동부건영 5단지 아파트의 평균 대지지분은 무려 26.1평입니다.

전용면적은 물론 공급면적을 훨씬 상회하는 대지지분인데, 이렇게 큰 대지지분을 가진 아파트는 정말 보기 드뭅니다.

왜냐면 이미 다 재건축이 됐기 때문이죠.

 

남아있는 아파트들 중 이상하게 대지지분이 큰 아파트는 대형 평형을 대폭 끼고 있는 경우가 많습니다.

대형평형 아파트이니 당연 갖고 있는 토지의 넓이도 클 수 밖에 없습니다.

근데 이 동부건영 5단지 아파트는 공급면적이 21평으로 작은 편에 들어가는데도 26평의 괴물 같은 대지지분을 갖고 있습니다.

거기에 용적률은 고작 79% 입니다.

그리고 보시다시피 2종 일반 주거지역입니다.

2종 일반주거지역의 법정 상한 용적률은 250%입니다.

고양시 조례 기준 230%이지만 재건축할 때 기부체납 등을 통해 충분히 용적률을 끌어올릴 수 있습니다.

 

	현재	재건축 후
세대수	540	1400
평형	21	25, 33, 40~

 

신축 아파트는 평균 대지지분이 보통 9~11평정도이기 때문에, 26.1평으로 신축아파트를 지으면 2.6개의 신축 아파트를 지을 수 있죠.

현재 중산마을 5단지의 세대수는 540세대이니, 2.6배가 상승하면 무려 1400세대의 대단지 아파트로 변모하게 됩니다.

그러면서 기존 조합원들은 평형을 25평, 33평형, 설계하기에 따라서 그 이상의 대형평형을 받을 수 있을 정도입니다.

 

동부건영 5단지 아파트가 대지지분이 매우 크고, 어떤 호재가 있든지에 관계없이 현재의 중산지구는 그다지 인기가 있는 지역이 아닙니다.

일산 신도시도 집값이 높은 편이 아닌데, 일산의 하위호환격인 중산이 높은 집값을 형성할 수 있는 구조가 아니죠.

 

그래서 현재 호가는 전용 59m^2가 2억 4천만원 밖에 되지 않습니다.

수도권에 이 가격으로 방 3개짜리 아파트를 매수하는게 얼마나 어려운지 아실겁니다.

그만큼 저렴합니다.

 

2022년 5월 최고가 3억 5천만원에 거래되었고, 그 이후 36% 폭락해서 최저가 2억원까지 떨어졌습니다.

최근 부동산 반등세를 타고 다시 27%가 상승해서 23년 8월 2억 7400만원까지 실거래가가 찍혔습니다.

하지만 그 이후로 다시 매수세가 잠잠해졌고, 다급해진 매도인들이 점차 호가를 내려 다시 2억 4천만원까지 내려앉은 상황입니다.

 

그렇다 해도 너무 저렴한거 아니야? 라고 생각이 드실 수 있는데요.

사실 이 아파트에는 함정이 하나 있었습니다.

바로 '군사시설보호구역'이었다는 겁니다.

군사시설보호구역으로 지정되어 있을 땐 개발이 제한되어 군부대와 협의를 해야합니다.

이 때문에 애초에 지어질 때 5층짜리 저층 아파트로 지어지게 된거죠.

 

하지만 이는 2018년에 해제되었습니다.

결국 강력한 재건축 걸림돌이 사라진 셈이죠.

 

이런 아파트가 왜 아직 재건축을 못하고 있을까요?

그 이유는 이미 말씀드렸죠.

 

네, 바로 재건축연한이 아직 다다르지 않았습니다.

1995년에 지어진 이 아파트는 아직 재건축을 시작할 수 있는 최소한의 조건이 갖춰지지 않았습니다.

하지만 재건축 연한이 채워진다면 빠르게 재건축을 시도할 수 있겠죠.

 

근데 제가 매번 말씀드렸다시피 재건축이 가능한 것과 재건축이 돼서 이득인 건 별개입니다.

만약 지금 가격 및 추가분담금을 더했을 때 신축 아파트의 가격과 비슷하거나 저렴하다면 굳이 긴 시간 기다려서 돈 묶어놓을 필요가 없죠.

매도하고 그 돈으로 다른 돈될 곳을 재투자하는게 낫죠.

 

그럼 추가 분담금은 얼마가 나올까요?

일단 비교군 신축을 찾아야하는데 제일 가까운 곳이 이곳 일산 센트럴 아이파크 아파트입니다.

2018년에 입주한 1800세대의 대단지 아파트입니다.

 

좀 더 고립된 위치이긴 하지만 일산신도시 및 역과 훨씬 가까이 위치했습니다.

경의중앙 풍산역의 준역세권에 위치해있죠.

현재로썬 좀 더 나은 입지지만, 인천2호선 연장이 된다면 중산마을 5단지가 입지가 더 좋아지겠죠.

어쨌건 좀 넉넉하게 가격을 잡아서 이곳과 비슷한 가격으로 형성된다고 칩시다.

로얄층 기준으로 전용 59는 5.4억 정도, 전용 84는 6.4억 정도의 호가를 형성하고 있습니다.

실거래가는 호가 보다 더 낮긴 하지만 일단 호가 기준으로 볼게요.

 

중산마을 5단지 아파트 21평형이 재건축해서 25평형을 받는다면 예상 분담금은 3천만원에서 1억원 수준으로, 총 투자금은 넉넉하게 3.5억 이상 생각해야할 듯 합니다.

그럼 대략 1억원 후반대 정도의 시세차익을 얻을 수 있죠.

 

33평을 신청할 경우는 분담금이 2억 후반대에서 3억원 초반이 예상되고, 예상 수익은 6천만원에서 1억 2천만원 정도입니다.

실제 분담금은 변수가 매우 많기 때문에 정확하게 계산할 순 없지만, 현재 상황 기준 얼추 이정도 선에서 나올 가능성이 높습니다.

물론 부동산 가격이 더 하락하고, 공사비가 더 오르면 수익은 더 줄어들 가능성이 높습니다.

 

근데 복병이 하나 있습니다.

단지 앞 상가를 보면 유독 요양원이 많이 눈에 띕니다.

그리고 산 지역과 인접해있어 노인분들이 선호하는 입지인데요.

이 말은 아파트에 노인분들의 비율이 다른 지역 대비 높을 가능성이 크다는겁니다.

전용 59타입의 아파트인지라 엄청 많진 않겠지만, 그래도 동일 조건의 다른 아파트 대비 노인분들의 인구가 많을 가능성이 높고, 이것은 재건축 할때 속도를 지연시키는 요인이 되죠.

이부분은 제가 확인을 한 부분은 아니라서 참고로만 생각하시면 됩니다.

 

오늘 소개해드린 아파트는 재건축 후 어느정도 기대되는 수익도 있고, 가격 자체도 워낙 저렴해서 추가 폭락장이 온다 해도 억단위로 손실볼 가능성이 적은 단지입니다.

개인적으로 지금 부동산 매수를 추천드리진 않지만, 지금 꼭 부동산 투자를 생각하신다면 고려해볼만한 단지는 분명합니다.

리스크는 교통 호재가 불확실하다는 점, 교통 해결이 안되면 출퇴근이 매우 불편하고 아직 재건축 시작 조차 못해서 안전진단 통과 부터 시작해야한다는 점 등등이 리스크입니다.

 

꽤 오랜 기간이 예상되는 바, 최대한 저점에 붙어서 매수하는걸 추천드립니다.

현재 시장은 데드캣 바운스가 점차 끝나가는, 다시 하락의 국면으로 접어들 가능성이 높은 시기이기 때문에, 저라면 관망하다 1억대 정도에 매수를 노려볼듯합니다.

물론 그 가격까지 안올 수도 있는데 그럼 미련없이 포기하고 다른 곳을 투자하면 되는 것이고요.

 

오늘은 경기도 일산의 중산지구에 위치한, 중산마을 동부건영 5단지 아파트를 소개해드렸습니다.

가격이 워낙 저렴해서 매수하기도 큰 부담이 되지 않고 재건축만 된다면 지금 같은 상황에서도 시세 차익을 노려볼 수 있는 몇 안되는 단지였습니다.

다음번에도 재건축 아파트 단지를 소개해드릴테니, 구독해주시면 편하게 받아보실 수 있습니다.

 

지금까지 여러분들의 부동산투자 비밀수첩, '재건축노트'였습니다.